5月9日，西安發(fā)布《關于進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,，明確自即日起全面取消住房限購措施,，居民家庭在全市范圍內購買新建商品住房,、二手住房不再審核購房資格。

　　不再實施公證搖號,，建筑面積大于144平方米的住房在搖號選房時不再實施“剛需優(yōu)先”,。同時支持房地產企業(yè)、經紀機構,、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式,，對房產交易流程開展全鏈條優(yōu)化。

　　“政策發(fā)布后,，我們項目的客戶來電咨詢量明顯增加,，今日售樓部的到訪數據相較之前工作日也有小幅度增加,。”西安龍湖·云璟項目相關人士在微信上告訴《每日經濟新聞》記者,，項目在第一時間結合新政推出了營銷活動。

　　公開資料顯示,，龍湖·云璟位于西安曲江東雁塔區(qū),，屬于主城三環(huán)內項目，屬于此次放開限購后直接受益項目,，在售建面約187-195平方米改善產品,。

　　“我們的項目在西安所處板塊比較分散，情況都不太一樣,。從目前來看,，有2個項目在新政出臺后，無論是電話咨詢,，還是首日到訪數量,，都有小幅度提升�,！饼埡�西安區(qū)域相關負責人在接受每經記者采訪時表示,，但整體來看變化還不大，需要一段時間觀察,。

　　遠洋·未央華府項目相關負責人表示,，項目新一批次5月8日開盤，目前在售70-143平方米的剛需,、改善產品,，后期也將加大新品推售力度。

　　作為此次西安放開限購的核心二環(huán)區(qū)域內項目,，大明宮金茂府相關人士告訴記者,，項目定位是高端改善人群，此前去化情況一直比較好,，“從目前情況來看,，新政對項目影響暫時還不明顯”。

　　事實上,，在2023年9月,，西安曾調整過一次限購政策，二環(huán)以外區(qū)域不再執(zhí)行住房限購措施,，此次再優(yōu)化實際就是取消了二環(huán)內的限購,，但二環(huán)內在售項目并不多。

　　公開信息顯示,，西安二環(huán)共計34公里,，分布著蓮湖區(qū),、碑林區(qū)、新城區(qū),、未央區(qū)等傳統(tǒng)老城區(qū),，土地資源稀缺，開發(fā)飽和,，區(qū)域供應主要以二手房為主,，新房在售項目則主要集中在北二環(huán)內的大明宮板塊。

　　據不完全統(tǒng)計,，目前西安二環(huán)內在售項目除大明宮金茂府外,，還有大明府、文韜府,、紫檀府,、中海開元壹號·紫宸、大明宮璞悅府,、華潤·明德潤府等6個項目,，以及待售項目中鐵建西·派天麓，以改善產品為主,。

　　西安當地多位業(yè)內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,，由于西安的新房基本在二環(huán)外，上一輪（2023年9月）二環(huán)外區(qū)域取消限購,，和實質性全面取消限購相差不大,，因此本輪政策預計對市場不會有顛覆性影響。

　　“但對企業(yè)而言,，有可以幫助企業(yè)降低成本,、促進銷售、提升產品力的政策,，房企可做一些降本增效動作,。”

　　相較于新房市場,，記者注意到,，西安二手房掛牌量在迅速增長。據貝殼找房,，自5月10日中午11時至記者發(fā)稿,，西安二手房掛牌量已新增近900套。

　　“房東這兩天掛牌出售意愿確實有所增加,�,！痹诘谌�方平臺上，一房產經紀人告訴記者,，可以隨便買,，特別是現(xiàn)在出臺了“以舊換新”政策后,，一些希望換新的客戶加快了掛牌速度，但“目前房價還沒有出現(xiàn)明顯波動”,。

　　國家統(tǒng)計局數據顯示,，3月份70個大中城市中，共有57個城市新建商品住宅售價指數環(huán)比下降,，2個城市持平,，11個城市環(huán)比上漲。其中西安漲幅0.4%,，僅次于上海，這已是西安樓市連續(xù)13個月保持上漲態(tài)勢,。

　　據克而瑞監(jiān)測,，1-4月大西安房企商品房全口徑銷售金額TOP30累計成交金額399.29億元，4月增量與3月增量基本持平,。成交面積199.53萬平方米,，4月單月增量呈小幅擴大趨勢。

　　不過,，整體來看,，西安樓市的去化并不樂觀。中指研究院數據顯示,，僅一季度,，西安新建住宅庫存水平已經上升至1253萬平方米，去化周期12.8個月,。

　　而從產品成交上來看,，據中指研究院，2020年以來,，西安新房成交面積段略有上移,，到2023年末，120-160平方米的改善產品已成為成交主力,；成交總價上移明顯,，產品集中在150萬-200萬元、300萬元以上兩段,。改善型項目銷售相對較高,，甚至出現(xiàn)了“越貴越搖”現(xiàn)象。

　　到2024年該情況仍在持續(xù),。一季度西安主城區(qū)144平方米以上戶型成交量同比提升10個百分點,，總價300萬元以上產品占比上漲了8個百分點。最近,，西安市面上出現(xiàn)眾多“四代住宅”,，品質好,、戶型大、總價高,，推動了新建住宅價格結構性上漲,。

　　另一方面，西安市住房和城鄉(xiāng)建設局最新數據顯示,，4月份,，全市存量房（二手房）網簽備案面積99.72萬平方米，其中,，住宅網簽備案9451套,，面積94.26萬平方米。套數環(huán)比下降1.73%,，同比下降2.18%,。

　　但從價格上來看，國家統(tǒng)計局數據顯示,，自2023年5月起,，西安二手房價格持續(xù)下行，3月二手房價格環(huán)比下降0.3%,，同比下降4.2%,，“以價換量”趨勢明顯。截至目前,，僅貝殼找房上,，西安二手房掛牌量已經來到132363套。

　　此次西安新政也明確提出“以舊換新”,，支持房地產企業(yè),、經紀機構、金融機構合作建立“以舊換新”購房模式,，對房產交易流程開展全鏈條優(yōu)化,。鼓勵經紀機構分類合理降低經紀費用，積極引導交易雙方共同承擔經紀服務費用,；鼓勵有條件的企事業(yè)單位,、社會主體租賃或購買相對集中的二手住房，實施微改造后用于職工宿舍,、居家式旅館,、民宿等運營。

　　“這將有利于激活西安本地改善型增量需求,，打通二次置換鏈條,，并有助于多層次租購并舉的房地產市場建立，滿足各類群體住房需求,�,！敝兄秆芯吭何靼补�司總經理石蕊表��,。

　　不過，有房企人士告訴記者,，本次西安新政短期內或會刺激“以舊換新”的改善性需求釋放,，但預計持續(xù)時間不會太久，并呈現(xiàn)政策邊際效應遞減,。

　　“當前西安新房市場成交端疲軟,，二手房成交周期長，單一政策已無法提振行業(yè)信心,，需要市場反應一個階段,，再集中政策組合拳出擊，如放松限售,、降低二手交易成本等,，或可加快置換改善市場流通�,！�