近日,，青海省西寧市中級人民審理了一起房屋買賣糾紛案。2023年8月,，謝某某花82萬元從張某某手中購買了一套100平的房子,，但是3個月后鄰居告訴他，這個房子曾發(fā)生過高空墜亡事件,，他隨即找到張某某要求對方退款遭到拒絕,，謝某某將對方起訴到法院。

　　一審法院認為,，原房主沒有向買主披露曾有人在此墜亡的重要信息,，屬于消極欺詐。因此需要退還房款,，另外承擔20%的違約責任,，即賠償16萬多元。所謂消極欺詐,，也叫沉默欺詐,，與積極欺詐相對應(yīng)，即故意向?qū)Ψ诫[瞞有關(guān)的真實情況促成合同,，導致對方利益受損的行為,。

　　后張某某不服，提出上訴,。她認為,，她的妹妹確實早幾個月前從這里墜亡,，但是個意外事件，既不是刑事案件也不是自殺,，因此這套房子不算“兇宅”,，她沒有違反誠信原則，更不是欺詐,。

　　根據(jù)一審判決書,，2023年8月27日，20多歲的男子謝某某與50多歲的女子張某某在某房產(chǎn)中介公司的斡旋下,，簽訂《房屋買賣合同》,，約定謝某某購買張某某名下房屋，該房建筑面積101.92平方米,，房屋總價款820000元。

　　合同第十四條第二款約定,，因甲乙雙方任何一方或一方代理人的保證不真實導致本合同被認定無效或撤銷的,，對方有權(quán)按本合同約定的成交價的20％向該方或該方代理人主張賠償金，并有權(quán)向該方或該方代理人要求支付因主張前述賠償金所產(chǎn)生的律師費,。

　　合同簽訂后,，謝某某向張某某支付房款820000元，其中向銀行按揭貸款500000元,，截至起訴前產(chǎn)生利息8278元,。謝某某支付中介公司中介費12300元。

　　2023年10月19日,，雙方辦理房屋過戶手續(xù),，現(xiàn)案涉房屋已過戶至謝某某名下，謝某某支付房屋過戶稅費9750元,。

　　2023年11月,，鄰居告知謝某某該房屋曾有人高空墜亡，謝某某得知后要求張某某解除合同,，遭張某某拒絕,，導致糾紛產(chǎn)生。

　　法院同時查明,，2023年1月7日,，張某某的妹妹在案涉房屋中跳樓身亡，經(jīng)西寧市公安局城西公安分局治安管理大隊認定張某某妹妹死亡的調(diào)查結(jié)論為高墜死亡,，不屬于刑事案件,。

　　一審法院認為，本案爭議焦點為案涉《房屋買賣合同》是否可撤銷,。我國民法典第一百四十八條約定：“一方以欺詐手段,，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為,，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷�,！�

　　本案中,，張某某辯稱其妹系疾病導致將五樓錯當一樓跳出，不具有自殺的主觀意志,，且墜落地點為一樓平臺并非案涉房屋內(nèi),，因此自己不具有就該事項向謝某某告知的義務(wù)。

　　對此一審法院分析如下：張某某的妹妹自案涉房屋內(nèi)墜落,，雖最終的墜落地點在案涉房屋外,，但墜落的起點在案涉房屋內(nèi)，所以從死亡地點上,，不能排除案涉房屋為墜樓事件發(fā)生地,。

　　另一方面，張某某妹妹的死亡并非正常的生老病死,，而是自五樓跳樓而亡,，無論是自殺或者意外，均不能否認其死亡為非正常死亡,。

　　張某某妹妹墜樓身亡時間為2023年1月,，房屋交易發(fā)生在2023年8月，從張某某妹妹死亡之日到交易發(fā)生之日相隔不足一年,，該非正常死亡事件的影響并未消失殆盡,，對謝某某使用房屋仍會造成主觀的障礙。

　　按日常生活經(jīng)驗及民間習俗,，房屋內(nèi)若發(fā)生非正常死亡事件,，往往會使房屋的價值下降，對于房屋的出售價格將產(chǎn)生實質(zhì)性影響,，從而影響買受人的締約基礎(chǔ),，應(yīng)屬于出賣人需要披露的信息。

　　出賣方負有向購房人如實披露相關(guān)信息的義務(wù),，未履行該義務(wù)則構(gòu)成消極欺詐,，購房人有權(quán)主張撤銷房屋買賣合同。因此,，謝某某主張張某某欺詐要求撤銷房屋買賣合同的訴求合理,，應(yīng)予以支持。合同撤銷后,，張某某應(yīng)當返還購房款820000元,。依據(jù)合同約定，因甲乙雙方任何一方或一方代理人的保證不真實導致本合同被認定無效或撤銷的,，對方有權(quán)按本合同約定的成交價的20％向該方或該方代理人主張賠償金,，并有權(quán)向該方或該方代理人要求支付因主張前述賠償金所產(chǎn)生的律師代理費,。因此，謝某某要求張某某支付違約金164000元及律師費11000元的訴求符合合同約定,，應(yīng)當予以支持,。中介公司未盡到作為中介機構(gòu)的合理的審慎審查義務(wù)，中介費應(yīng)當予以退回,。

　　法院判決,，謝某某與張某某簽訂的《房屋買賣合同》依法予以撤銷；張某某退回謝某某購房款820000元,，支付違約金164000元,、律師費11000元，以上合計995000元,；中介公司退回謝某某中介費 12300元,。

　　在二審階段，張某某給出上訴理由,。 她認為,，案涉房屋不屬于“兇宅”，她沒有向謝某某披露相關(guān)信息的義務(wù),。 該房屋原系她妹妹居住,，妹妹是殘疾人,，智力水平在10歲至14歲,，且其患有較嚴重的癲癇。 事發(fā)時妹妹癲癇發(fā)作,，呼叫120急救后使用了鎮(zhèn)定劑,，但并未達到預期的鎮(zhèn)定效果，當天早上七點多,，其趁無人注意,，幻覺窗戶即為房屋大門，打開窗子邁出去,，由此發(fā)生了墜亡的慘劇,。 因此，妹妹的死亡既不是他殺,，也不是自殺,，就是一次意外事件，而且人也不是在案涉房屋內(nèi)死亡,，該房屋不屬于“兇宅”,，她沒有違反誠信義務(wù)，更不存在欺詐情形,。

　　另一方面,，雙方當事人約定了定金,，即便發(fā)生違約行為也應(yīng)當按照定金法則處理，定金為30000元,，按此判定違約金,，而不是按照房款的20％承擔，此種責任對張某某也有失公平,。

　　二審法院西寧市中級人民法院認為,，本案爭議焦點為張某某主張不承擔案涉違約金及律師費的依據(jù)是否充分？

　　法院認為,，張某某與謝某某于2023年8月簽訂案涉《房屋買賣合同》,，10月辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，11月謝某某得知案涉房屋發(fā)生人亡事件繼而買賣雙方發(fā)生糾紛,，前后不過三個多月的時間,，除謝某某因房屋貸款產(chǎn)生的借款利息損失外，沒有其他證據(jù)證明謝某某受到的其他經(jīng)濟損失,。

　　雖然案涉《房屋買賣合同》約定了違約金計算方式,，但結(jié)合本案事實，張某某不存在明顯的違約行為,，且雙方交易過程時間并不長,，二審中，張某某提出針對謝某某的損失自愿承擔25000元,，謝某某不持異議,，對此該院予以確認。對于張某某提出的上訴請求,，該院認為部分成立并予以支持,。

　　維持西寧市城西區(qū)人民法院民事判決第一項，即“謝某某與張某某簽訂的《房屋買賣合同》依法予以撤銷”,；第三項,，即“中介公司退回謝某某中介費12300元，于判決生效后十日內(nèi)履行,�,！保蛔兏�一審判決第一項為：張某某于本判決送達后三十日內(nèi)支付謝某某各項費用共計845000元,。