近日,，青海省西寧市中級(jí)人民審理了一起房屋買賣糾紛案。2023年8月,，謝某某花82萬元從張某某手中購買了一套100平的房子,，但是3個(gè)月后鄰居告訴他，這個(gè)房子曾發(fā)生過高空墜亡事件,，他隨即找到張某某要求對(duì)方退款遭到拒絕,，謝某某將對(duì)方起訴到法院。

　　一審法院認(rèn)為,，原房主沒有向買主披露曾有人在此墜亡的重要信息,，屬于消極欺詐。因此需要退還房款,，另外承擔(dān)20%的違約責(zé)任,，即賠償16萬多元。所謂消極欺詐，也叫沉默欺詐,，與積極欺詐相對(duì)應(yīng),，即故意向?qū)Ψ诫[瞞有關(guān)的真實(shí)情況促成合同，導(dǎo)致對(duì)方利益受損的行為,。

　　后張某某不服,，提出上訴。她認(rèn)為,，她的妹妹確實(shí)早幾個(gè)月前從這里墜亡,，但是個(gè)意外事件，既不是刑事案件也不是自殺,，因此這套房子不算“兇宅”,，她沒有違反誠信原則，更不是欺詐,。

　　根據(jù)一審判決書,，2023年8月27日，20多歲的男子謝某某與50多歲的女子張某某在某房產(chǎn)中介公司的斡旋下,，簽訂《房屋買賣合同》,，約定謝某某購買張某某名下房屋，該房建筑面積101.92平方米,，房屋總價(jià)款820000元,。

　　合同第十四條第二款約定，因甲乙雙方任何一方或一方代理人的保證不真實(shí)導(dǎo)致本合同被認(rèn)定無效或撤銷的,，對(duì)方有權(quán)按本合同約定的成交價(jià)的20％向該方或該方代理人主張賠償金,，并有權(quán)向該方或該方代理人要求支付因主張前述賠償金所產(chǎn)生的律師費(fèi)。

　　合同簽訂后,，謝某某向張某某支付房款820000元,，其中向銀行按揭貸款500000元，截至起訴前產(chǎn)生利息8278元,。謝某某支付中介公司中介費(fèi)12300元,。

　　2023年10月19日，雙方辦理房屋過戶手續(xù),，現(xiàn)案涉房屋已過戶至謝某某名下,，謝某某支付房屋過戶稅費(fèi)9750元。

　　2023年11月,，鄰居告知謝某某該房屋曾有人高空墜亡,，謝某某得知后要求張某某解除合同，遭張某某拒絕,，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生,。

　　法院同時(shí)查明,，2023年1月7日，張某某的妹妹在案涉房屋中跳樓身亡,，經(jīng)西寧市公安局城西公安分局治安管理大隊(duì)認(rèn)定張某某妹妹死亡的調(diào)查結(jié)論為高墜死亡,，不屬于刑事案件。

　　一審法院認(rèn)為,，本案爭議焦點(diǎn)為案涉《房屋買賣合同》是否可撤銷,。我國民法典第一百四十八條約定：“一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為,，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷,。”

　　本案中,，張某某辯稱其妹系疾病導(dǎo)致將五樓錯(cuò)當(dāng)一樓跳出,，不具有自殺的主觀意志,，且墜落地點(diǎn)為一樓平臺(tái)并非案涉房屋內(nèi),，因此自己不具有就該事項(xiàng)向謝某某告知的義務(wù)。

　　對(duì)此一審法院分析如下：張某某的妹妹自案涉房屋內(nèi)墜落,，雖最終的墜落地點(diǎn)在案涉房屋外,，但墜落的起點(diǎn)在案涉房屋內(nèi)，所以從死亡地點(diǎn)上,，不能排除案涉房屋為墜樓事件發(fā)生地,。

　　另一方面，張某某妹妹的死亡并非正常的生老病死,，而是自五樓跳樓而亡,，無論是自殺或者意外，均不能否認(rèn)其死亡為非正常死亡,。

　　張某某妹妹墜樓身亡時(shí)間為2023年1月,，房屋交易發(fā)生在2023年8月，從張某某妹妹死亡之日到交易發(fā)生之日相隔不足一年,，該非正常死亡事件的影響并未消失殆盡,，對(duì)謝某某使用房屋仍會(huì)造成主觀的障礙。

　　按日常生活經(jīng)驗(yàn)及民間習(xí)俗,，房屋內(nèi)若發(fā)生非正常死亡事件,，往往會(huì)使房屋的價(jià)值下降，對(duì)于房屋的出售價(jià)格將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響,，從而影響買受人的締約基礎(chǔ),，應(yīng)屬于出賣人需要披露的信息。

　　出賣方負(fù)有向購房人如實(shí)披露相關(guān)信息的義務(wù),，未履行該義務(wù)則構(gòu)成消極欺詐,，購房人有權(quán)主張撤銷房屋買賣合同,。因此，謝某某主張張某某欺詐要求撤銷房屋買賣合同的訴求合理,，應(yīng)予以支持,。合同撤銷后，張某某應(yīng)當(dāng)返還購房款820000元,。依據(jù)合同約定,，因甲乙雙方任何一方或一方代理人的保證不真實(shí)導(dǎo)致本合同被認(rèn)定無效或撤銷的，對(duì)方有權(quán)按本合同約定的成交價(jià)的20％向該方或該方代理人主張賠償金,，并有權(quán)向該方或該方代理人要求支付因主張前述賠償金所產(chǎn)生的律師代理費(fèi),。因此，謝某某要求張某某支付違約金164000元及律師費(fèi)11000元的訴求符合合同約定,，應(yīng)當(dāng)予以支持,。中介公司未盡到作為中介機(jī)構(gòu)的合理的審慎審查義務(wù)，中介費(fèi)應(yīng)當(dāng)予以退回,。

　　法院判決,，謝某某與張某某簽訂的《房屋買賣合同》依法予以撤銷；張某某退回謝某某購房款820000元,，支付違約金164000元,、律師費(fèi)11000元，以上合計(jì)995000元,；中介公司退回謝某某中介費(fèi) 12300元,。

　　在二審階段，張某某給出上訴理由,。 她認(rèn)為,，案涉房屋不屬于“兇宅”，她沒有向謝某某披露相關(guān)信息的義務(wù),。 該房屋原系她妹妹居住,，妹妹是殘疾人，智力水平在10歲至14歲,，且其患有較嚴(yán)重的癲癇,。 事發(fā)時(shí)妹妹癲癇發(fā)作，呼叫120急救后使用了鎮(zhèn)定劑,，但并未達(dá)到預(yù)期的鎮(zhèn)定效果,，當(dāng)天早上七點(diǎn)多，其趁無人注意,，幻覺窗戶即為房屋大門,，打開窗子邁出去，由此發(fā)生了墜亡的慘劇,。 因此,，妹妹的死亡既不是他殺,，也不是自殺，就是一次意外事件,，而且人也不是在案涉房屋內(nèi)死亡,，該房屋不屬于“兇宅”，她沒有違反誠信義務(wù),，更不存在欺詐情形,。

　　另一方面，雙方當(dāng)事人約定了定金,，即便發(fā)生違約行為也應(yīng)當(dāng)按照定金法則處理,，定金為30000元，按此判定違約金,，而不是按照房款的20％承擔(dān),，此種責(zé)任對(duì)張某某也有失公平。

　　二審法院西寧市中級(jí)人民法院認(rèn)為,，本案爭議焦點(diǎn)為張某某主張不承擔(dān)案涉違約金及律師費(fèi)的依據(jù)是否充分,？

　　法院認(rèn)為,，張某某與謝某某于2023年8月簽訂案涉《房屋買賣合同》,，10月辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，11月謝某某得知案涉房屋發(fā)生人亡事件繼而買賣雙方發(fā)生糾紛,，前后不過三個(gè)多月的時(shí)間，除謝某某因房屋貸款產(chǎn)生的借款利息損失外,，沒有其他證據(jù)證明謝某某受到的其他經(jīng)濟(jì)損失,。

　　雖然案涉《房屋買賣合同》約定了違約金計(jì)算方式,，但結(jié)合本案事實(shí),，張某某不存在明顯的違約行為,，且雙方交易過程時(shí)間并不長,，二審中,，張某某提出針對(duì)謝某某的損失自愿承擔(dān)25000元,，謝某某不持異議，對(duì)此該院予以確認(rèn),。對(duì)于張某某提出的上訴請(qǐng)求,，該院認(rèn)為部分成立并予以支持。

　　維持西寧市城西區(qū)人民法院民事判決第一項(xiàng),，即“謝某某與張某某簽訂的《房屋買賣合同》依法予以撤銷”,；第三項(xiàng),，即“中介公司退回謝某某中介費(fèi)12300元，于判決生效后十日內(nèi)履行,�,！保蛔兏�一審判決第一項(xiàng)為：張某某于本判決送達(dá)后三十日內(nèi)支付謝某某各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)845000元,。