我國房地產(chǎn)經(jīng)過二三十年發(fā)展，第一代商品房正悄然“變老”,。預(yù)計(jì)到2040年,，將近80%的商品房小區(qū)都將成為“老小區(qū)”。而房屋和小區(qū)老化將給人們的居住帶來一系列困擾,，生活品質(zhì)也將打折,。

　　住建部不久前在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會上提出要構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制，隨后又進(jìn)一步提出,，建立房屋養(yǎng)老金制度,多渠道籌集住宅專項(xiàng)維修資金。

　　南京觀瀾苑,、興元嘉園等小區(qū)的改革實(shí)踐表明,，“存量房小區(qū)”經(jīng)由自主更新，可以實(shí)現(xiàn)“逆齡生長”,，開啟“第二春”,。它們是如何多渠道籌集資金，達(dá)到自我平衡的,？面廣量大的更多小區(qū)又該如何形成“造血功能”,，實(shí)現(xiàn)“終身養(yǎng)老”？

　　為期3年的自主更新結(jié)束后,，觀瀾苑施工方萬科物業(yè)軋了一下賬：小區(qū)投入公共收益100多萬元,，還推動各方投資改造資金580萬元�,！肮�共收益貼進(jìn)去,，物業(yè)墊付占大頭,，維修基金出一點(diǎn)，政府專項(xiàng)補(bǔ)一點(diǎn),，業(yè)主再自籌一點(diǎn),，這樣多管齊下，居然實(shí)現(xiàn)了1∶5的撬動效應(yīng),�,！比f科物業(yè)河西第一分公司片區(qū)負(fù)責(zé)人孫余鳳說。

　　改造之初,，觀瀾苑業(yè)委會賬上只有100多萬元的結(jié)余,，但概算下來，道路工程200多萬元,，地庫改造260多萬元,，監(jiān)控設(shè)備50多萬元，電梯更換80多萬元,，消防改造,、噴淋設(shè)施七八十萬元，還有廣場綠地,、智能設(shè)備……這樣七七八八,，得花六七百萬元，資金缺口這么大,，怎么辦,？

　　“誰家孩子誰抱走，眾人拾柴火焰高,�,！睂O余鳳介紹，電梯更換申請了房屋維修基金,，消防水改造,、噴淋設(shè)施、廣場體育器材也請有關(guān)部門支持,。觀瀾苑擁有200多個地面和人防車位,，加上電梯廣告、擺攤租金,，每年公共收益達(dá)100多萬元,，萬科物業(yè)與業(yè)委會達(dá)成協(xié)議，未來3年按9：1的比例分成,，預(yù)先墊付300萬元用于改造,。此外，業(yè)主還自籌12萬元，用于22個單元門和6棟門廳的單項(xiàng)改造,。

　　“小區(qū)既是業(yè)主生活家園,，也是社會基本單元�,！苯�蘇大蘇社區(qū)治理創(chuàng)新研究院副理事長王興宏認(rèn)為,，有關(guān)部門在觀瀾苑投資進(jìn)行消防水改造、配套體育健身設(shè)施,，是營造和諧安全小區(qū)的有效舉措,。萬科物業(yè)以觀瀾苑預(yù)期收益預(yù)先墊付工程款，實(shí)際是微型PPP模式：業(yè)主向物業(yè)授予特許經(jīng)營權(quán),，通過改造先享受小區(qū)更新成果,，物業(yè)方也獲得了可預(yù)期現(xiàn)金流回報，實(shí)現(xiàn)了雙贏,�,！拔飿I(yè)管理的價值不僅在于管理好小區(qū)，還在于資產(chǎn)保值增值,，物業(yè)管理與資產(chǎn)服務(wù)一脈相承,，并且是資產(chǎn)服務(wù)的基石�,！蓖跖d宏說,。

　　南大和園是個上萬人的小區(qū)，有公共停車位900多個,，業(yè)主包月停車每個車位收費(fèi)120元,，還有10多間門面房，每年房租60多萬元,，每年公共收益估算160萬元左右,。小區(qū)公共收益不菲，花費(fèi)也大,，光是監(jiān)控安裝和大樹修剪,，就要分別投入150萬元和45萬元，該小區(qū)影響業(yè)主采光要修剪的高大喬木,，就有1800多棵。

　　根據(jù)民法典,，公共收益使用要業(yè)主大會表決,，2/3業(yè)主參與、過半同意才能使用,。但小區(qū)日常小修小補(bǔ)很多,，動輒舉辦業(yè)主大會勞師動眾。為此南大和園議事規(guī)則規(guī)定：道閘修復(fù)、綠化補(bǔ)種等5000元以下的維護(hù)項(xiàng)目,，業(yè)委會就可決定,，超過5萬元的支出，要業(yè)主大會通過才可使用,。

　　從南京一些小區(qū)的案例來看,，自主更新資金主要來源是小區(qū)公共收益和住宅專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金使用后難再籌集,，要實(shí)現(xiàn)房屋“終身養(yǎng)老”,，公共收益就要成為小區(qū)不斷增加的“活的收益”。為此,，江蘇省和南京市物業(yè)管理?xiàng)l例都規(guī)定,，公共收益的使用，如全體業(yè)主有約定的按約定執(zhí)行,，如果沒有約定,，按不低于70%的比例補(bǔ)充到維修基金里面。

　　“對于急需修繕更新的‘中年小區(qū)’來說,，將公共收益用于小區(qū)自主更新,，是重要的籌集途徑�,！蓖跖d宏不建議一些小區(qū)把部分公共收益分給業(yè)主,，而建議優(yōu)先歸集到住宅專項(xiàng)維修資金，取之于房,、用之于房,。

　　11月9日，雨花臺區(qū)仁恒翠竹園小區(qū)給每戶業(yè)主分紅2000元,，發(fā)放金額達(dá)555萬元,，占到該小區(qū)歷年累積公共收益一半。此前,，維權(quán)成功的南大和園也給每戶分紅1200元,。位于建鄴區(qū)的奧體新城丹楓園，明年也準(zhǔn)備用結(jié)余公共收益抵交業(yè)主2個月物業(yè)費(fèi),。連公共收益甚少的城南皇冊家園,，最近也給業(yè)主發(fā)了200元——“物業(yè)發(fā)錢了！”“你看‘別人家的小區(qū)’怎么做的”……網(wǎng)民一片歡呼聲,。

　　“作為物業(yè)主管部門,，我們覺得首先是‘物業(yè)發(fā)錢’這個說法不對，這個錢本來就是業(yè)主的,；其次,，發(fā)錢并不違規(guī)，卻不值得提倡�,！蹦暇┦薪ㄠ拝^(qū)房管局物業(yè)科科長尹振虎糾正說,，小區(qū)公共收益指的是共有部位、共有設(shè)備設(shè)施產(chǎn)生的收益,。按照民法典規(guī)定,，物管區(qū)域除成本之外的收益都?xì)w全體業(yè)主所有，所以公共收益本來就是業(yè)主的,，物業(yè)只是受委托經(jīng)營,，業(yè)主其實(shí)是拿了自己的錢。但是考慮到房屋維修,、小區(qū)出新要用的錢很多,，所以不建議分發(fā)下去，一旦發(fā)下去,，將來維修資金不足時,，再向業(yè)主募集就難了。

　　事實(shí)上對分發(fā)公共收益,，一些業(yè)主也不是很贊同,，翠竹園10月17日臨時業(yè)主大會上，13.4%的業(yè)主就表示不同意,。業(yè)主吳楠憂慮地說,，翠竹園使用已經(jīng)有20年了，雖然物業(yè)管理很好,，但許多設(shè)施設(shè)備都要更新維護(hù),。光一個消防改造就要600多萬元，146部電梯使用了16到20年不等,，也將逐步迎來更新期,，換一遍要小幾千萬元，所以公共收益還是要緊著花,、不要分,，攢起來以備將來。

　　“把公共收益分發(fā)業(yè)主,，和過去不透明且被物業(yè)侵占相比,，是一種進(jìn)步，但沒有對小區(qū)終身維修從長計(jì)議,�,！蹦暇�奧體物業(yè)負(fù)責(zé)人陳天樂認(rèn)為，一些業(yè)委會分發(fā)公共收益,，是取悅業(yè)主的短視行為。以奧體新城丹楓園來看，小區(qū)使用十七八年了,，由于當(dāng)時房價低,，維修基金才千萬元。小區(qū)有電梯40部,，將來更換電梯都勉強(qiáng),，還要修地庫、修剪大樹,，原本每年50多萬元公共收益正好逐步補(bǔ)充,，現(xiàn)在倉促把它分了，是寅吃卯糧,。

　　南京能夠給業(yè)主分紅的小區(qū),，大多經(jīng)營車位較多，有的還有商鋪,、會所,。由于建設(shè)年代早，觀瀾苑小區(qū)道路寬達(dá)六七米,，挨著圍墻一邊停滿了車,，也不妨礙消防車通行。興隆大街邊的丹楓園北門退讓空間大,，建成117個車位的停車場,，兩邊是銀行網(wǎng)點(diǎn)和超市，車位供不應(yīng)求,。

　　但許多小區(qū)沒有觀瀾苑,、丹楓園這么多的經(jīng)營資源。和觀瀾苑同在建鄴區(qū)的恒山花苑,，才十幾個人防車位,，且沒有商鋪，每年公共收益才十幾萬元,。莫愁湖東岸的新城·逸境,，也沒多少公共車位，消防改造需要100多萬元,，用的是專項(xiàng)維修基金,。“維修基金用一分少一分,，今后電梯更新時還得想辦法,。”業(yè)主周海說,。

　　“從沙洲街道看,，小區(qū)公共收益主要包括停車費(fèi),、廣告費(fèi)用、商家擺攤租金,，其中最主要,、最穩(wěn)定的收入是停車費(fèi)�,！蹦暇┦薪ㄠ拝^(qū)沙洲街道物業(yè)科科長陸均說,，各小區(qū)由于建設(shè)年限、規(guī)劃條件不同,，公共車位差距很大,，自我造血能力大相徑庭。

　　但進(jìn)入存量房時代,，“終身養(yǎng)老”,、定期大修貫穿于房屋全生命周期。有資料顯示,，國內(nèi)二三線,，一線城市這類住房占比更高達(dá)36%；到2040年,，將有80%的商品房小區(qū)成為“老小區(qū)”,。為實(shí)現(xiàn)住房“終身養(yǎng)老”，經(jīng)營資源多的小區(qū)不能亂花錢亂發(fā)錢,，公共收益少的小區(qū)也要想辦法深挖潛力,。

　　鑒于公共車位是小區(qū)公共收益最主要的來源，專家建議,，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整,，容積率進(jìn)一步下降，今后在土地出讓條件中應(yīng)降低建筑密度,，多配建公共車位,，多建社區(qū)用房，增強(qiáng)小區(qū)自我造血能力,。此外根據(jù)有關(guān)規(guī)定,，住宅專項(xiàng)維修資金可投資一級國債市場，有關(guān)部門也應(yīng)主動作為,，讓維修資金錢生錢,、“死錢”變“活錢”。

　　而居民也應(yīng)明白,，多渠道籌集改造資金,、建立可持續(xù)的小區(qū)自主更新體制機(jī)制，是每個小區(qū),、每名業(yè)主的必修課,。由于公共收益少,，興元嘉園大多數(shù)車主從2017年起，就在車位包月中每月多交20元,，7年下來累積已有一兩百萬元,，成為小區(qū)自主更新的主要資金來源。錦繡花園業(yè)主募集63萬元用于小區(qū)道路改造,，其實(shí)也是一次為小區(qū)“養(yǎng)老”的眾籌。

　　“無論是車位包月,，還是業(yè)主眾籌,，本質(zhì)上都是業(yè)主在用自己的錢養(yǎng)房子�,！蓖跖d宏說,，為住房“養(yǎng)老”，不少地方建立小區(qū)公共收益專有賬戶,，深圳的改革更進(jìn)一步,，1000多個小區(qū)建立了共有資金賬戶，這是對傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的革新,。目前,，絕大多數(shù)城市物業(yè)實(shí)行包干制，業(yè)主交固定物業(yè)費(fèi),，享受物業(yè)服務(wù),；而深圳探索酬金制，共有資金賬戶中包括物業(yè)費(fèi)和公共收益,，公共收益長年累月攢起來,，就成為了房子的“養(yǎng)老錢”。