■在上海,，無(wú)電梯多層住宅約20萬(wàn)個(gè)門(mén)洞,。去年，全市加裝電梯完工超過(guò)3000臺(tái),。加裝電梯完工了,，并不意味著萬(wàn)事大吉�,！罢l(shuí)來(lái)管,、管什么、錢(qián)誰(shuí)出”是大家最關(guān)心的三大后續(xù)管理問(wèn)題,。在后續(xù)管理方面,，市房管部門(mén)已出臺(tái)相關(guān)文件和參考示范合同,，明確電梯管理責(zé)任、管理費(fèi)用的籌集使用等,，鼓勵(lì)物業(yè)公司全程參與加梯項(xiàng)目

　　■法律界人士認(rèn)為,，根據(jù)《民法典》規(guī)定及相關(guān)案例，原來(lái)反對(duì)加裝電梯,，或者未出資加裝電梯的業(yè)主,，之后因?yàn)樯�活需要而需使用加裝電梯的，在合理分擔(dān)加裝和維護(hù)費(fèi)用的情況下,，權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法受到保護(hù)

　　“做好老房加裝電梯的‘后半篇文章’,，已經(jīng)到了迫在眉睫的時(shí)候�,！焙缈趨^(qū)家加樂(lè)加裝電梯事務(wù)所黨支部書(shū)記章建新一連對(duì)記者說(shuō)了幾次,。

　　既有多層住宅加裝電梯是一項(xiàng)重要的民心工程。作為上海最早成片加裝電梯的街道之一,，虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道目前已竣工電梯219臺(tái),，約10%超過(guò)免費(fèi)維保期，相當(dāng)一部分明年也將陸續(xù)到期,。

　　在上海,，無(wú)電梯多層住宅約20萬(wàn)個(gè)門(mén)洞。去年,，全市加裝電梯完工超過(guò)3000臺(tái),。加裝電梯完工了，并不意味著萬(wàn)事大吉,�,！罢l(shuí)來(lái)管,、管什么,、錢(qián)誰(shuí)出”是大家最關(guān)心的三大后續(xù)管理問(wèn)題。在后續(xù)管理方面,，市房管部門(mén)已出臺(tái)相關(guān)文件和參考示范合同,，明確電梯管理責(zé)任、管理費(fèi)用的籌集使用等,，鼓勵(lì)物業(yè)公司全程參與加梯項(xiàng)目,。

　　近期，記者調(diào)查采訪上海黃浦,、虹口,、普陀、靜安等中心城區(qū)發(fā)現(xiàn),，多個(gè)小區(qū)都進(jìn)行了老房加梯后續(xù)管理的探索,，有很多成功的案例,，也有一些問(wèn)題亟待解決。

　　2021年,，黃浦區(qū)在全市率先出臺(tái)《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》,，《意見(jiàn)》明確指出，加梯由“物業(yè)接管”,。

　　今年3月,，虹口區(qū)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)既有多層住宅加裝電梯物業(yè)接管及后續(xù)管理工作的實(shí)施方案》，明確加裝電梯所有權(quán)人作為使用主體,，應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)企業(yè)為加裝電梯使用管理單位(或經(jīng)相關(guān)單位商討認(rèn)可的專業(yè)單位),，履行電梯設(shè)備及新增維護(hù)結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任,。

　　目前,，黃浦區(qū)已完工的320多部電梯全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)接管�,！拔覀�?cè)谕七M(jìn)加梯之初就確定‘建管并舉’原則,。在加梯項(xiàng)目簽約時(shí)，物業(yè)接管就已由居委會(huì),、業(yè)委會(huì),、物業(yè)等三方達(dá)成共識(shí)，并以協(xié)議形式確定下來(lái),�,！秉S浦區(qū)房管局權(quán)籍科科長(zhǎng)潘忞嚞說(shuō)。

　　靜安區(qū)臨汾路街道,，有近80臺(tái)電梯陸續(xù)超過(guò)兩年的免保期,，街道探索形成加梯后續(xù)使用管理及維保方式的“建管一體+物業(yè)托管”的“3+1”模式，供居民選擇,。分別由物業(yè),、專業(yè)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和品牌電梯的合作企業(yè)等，對(duì)老房加梯后續(xù)進(jìn)行管理,。

　　由于加梯是新生事物,，現(xiàn)實(shí)中，有不少物業(yè)并不愿意接管多出來(lái)的電梯,。一位物業(yè)公司老總告訴記者,，企業(yè)擔(dān)心加梯的管理費(fèi)能不能收上來(lái)，還擔(dān)心會(huì)不會(huì)增加較大的收繳成本,？“現(xiàn)在很多小區(qū)收繳物業(yè)費(fèi)都很難,，增加的加梯費(fèi)豈不是更難收？”

　　還有的物業(yè)自身比較小,，沒(méi)有這方面經(jīng)驗(yàn),。更重要的是,，算下經(jīng)濟(jì)賬，如果后續(xù)管理的電梯數(shù)量不達(dá)到一定規(guī)模,，又無(wú)法收取相應(yīng)的費(fèi)用,，很難有盈利。還有小區(qū)居民聯(lián)名反對(duì)物業(yè)接管,。

　　為激勵(lì)物業(yè)接管加梯,，黃浦區(qū)將接管電梯納入?yún)^(qū)政府對(duì)老公房物業(yè)補(bǔ)貼的考核項(xiàng)目中，要求物業(yè)必須達(dá)到接手90%以上的加梯才算達(dá)標(biāo),。潘忞嚞介紹：“確定90%的目標(biāo),，主要考慮到有些加梯樓棟可能想選擇其他的接管方式，不一定要物業(yè)接管,，所以設(shè)定了物業(yè)至少接手90%的加梯標(biāo)準(zhǔn),。但操作下來(lái)，目前所有完工的加梯門(mén)洞都選擇由物業(yè)接管的模式,�,！�

　　虹口區(qū)也將小區(qū)加裝電梯的接管情況納入當(dāng)次物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)考核范疇，實(shí)施“額外獎(jiǎng)勵(lì)”和“一票否決”,，鼓勵(lì)物業(yè)接管,；代建單位促成物業(yè)企業(yè)接管電梯的業(yè)績(jī)將作為代建單位信用評(píng)分和考核的重要參考指標(biāo)；因居民服務(wù)費(fèi)用繳納不及時(shí),、相關(guān)義務(wù)履行不到位等原因?qū)е挛�托服�?wù)無(wú)法繼續(xù),，物業(yè)企業(yè)作為使用管理單位可按程序暫停電梯使用，各行業(yè)管理部門(mén)支持物業(yè)企業(yè)維護(hù)合法權(quán)益,。

　　在現(xiàn)實(shí)操作中,，規(guī)模大的區(qū)屬國(guó)企有一定優(yōu)勢(shì)。普陀區(qū)西部集團(tuán),，目前在長(zhǎng)風(fēng),、長(zhǎng)壽、曹楊新村街道都完成了“成片加梯”從“國(guó)企代建”到“國(guó)企維管”閉環(huán)管理,。這與西部集團(tuán)自身有下轄電梯維保企業(yè),、物業(yè)企業(yè)等資源有關(guān)�,！拔覀兛梢詫�(shí)現(xiàn)一條龍服務(wù)，居民也比較放心,�,！蔽鞑考瘓F(tuán)徐虎加梯工作室業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人陸峰說(shuō)。

　　萬(wàn)一小區(qū)物業(yè)更換了怎么辦,？黃浦區(qū)即將出臺(tái)新修訂的《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》,，明確新物業(yè)在簽約小區(qū)時(shí)必須承擔(dān)接管加梯的義務(wù),。

　　遇到物業(yè)拒不接管或小區(qū)無(wú)物業(yè)怎么辦？虹口區(qū)鼓勵(lì)區(qū)屬物業(yè)企業(yè)以及其他具備資質(zhì)的物業(yè)企業(yè),、電梯維保企業(yè)參與加裝電梯過(guò)程,，將電梯的維保與管理納入服務(wù)范圍，實(shí)現(xiàn)一體化接管,，確保住宅電梯使用安全,。

　　根據(jù)測(cè)算，一般電梯后續(xù)管理費(fèi)用包括使用管理費(fèi),、維保費(fèi),、檢測(cè)費(fèi)、電費(fèi)以及可能需要更換的零部件費(fèi)用等,，通常達(dá)到每臺(tái)電梯每年7000元—10000元,。

　　據(jù)了解，對(duì)加梯的門(mén)洞,，市,、區(qū)在加梯完工驗(yàn)收后會(huì)給予28萬(wàn)元的補(bǔ)貼。上海一些區(qū)將補(bǔ)貼直接給加梯公司,，作為加梯款的一部分,。黃浦區(qū)則要求加梯款必須由居民在加梯前全部籌集完成，加梯補(bǔ)貼28萬(wàn)元下發(fā)后,，從中留出至少10萬(wàn)元作為加梯后續(xù)的電費(fèi),、管理費(fèi)以及維保費(fèi)等使用，剩余補(bǔ)貼再返還給居民協(xié)商分掉,。這個(gè)方案絕大部分居民愿意接受,。

　　普陀的一些小區(qū)在居民自治過(guò)程中，也在居民繳納的電梯款總額中預(yù)留了后續(xù)費(fèi)用,。在長(zhǎng)征鎮(zhèn)怒江南苑小區(qū),，加梯小組的核心成員田宗紡告訴記者，目前加裝電梯的4個(gè)門(mén)洞,，當(dāng)初經(jīng)過(guò)樓內(nèi)居民民主協(xié)商,，都預(yù)留了12萬(wàn)元作為后續(xù)費(fèi)用。

　　不僅如此,，怒江南苑小區(qū)加裝電梯的門(mén)洞還引入電梯廣告,，目前廣告收益基本可以支付電梯后續(xù)費(fèi)用中的電費(fèi)。

　　不過(guò)記者走訪了解到,，目前在上海,，能在加裝電梯的老房中成功引入廣告的還比較少，主要是因?yàn)閺V告企業(yè)覺(jué)得這些老房樓層太低、居民人數(shù)太少,，投放性價(jià)比不高,。

　　虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道最早竣工的幾部加裝電梯的后續(xù)管理費(fèi)用，通過(guò)提升加裝電梯門(mén)洞居民的物業(yè)費(fèi)用來(lái)承擔(dān),。章建新告訴記者：“這種模式的好處是,，一來(lái)從非電梯房變成電梯房，多數(shù)居民愿意提升相應(yīng)的物業(yè)費(fèi),，二來(lái)讓物業(yè)承擔(dān)后續(xù)的管理也就順理成章,。”

　　在普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn),，由普陀區(qū)相關(guān)部門(mén)補(bǔ)貼電梯物聯(lián)網(wǎng)專項(xiàng)費(fèi)每臺(tái)800元/年用于維保,，不足的費(fèi)用由電梯所有權(quán)人自籌分?jǐn)偅惶貏e引入“保險(xiǎn)+服務(wù)”的運(yùn)維模式,，鼓勵(lì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)加梯全生命周期保險(xiǎn),，由保險(xiǎn)公司為加梯后續(xù)管理提供服務(wù)，涵蓋保養(yǎng),、檢驗(yàn),、檢測(cè)、維修,、應(yīng)急救援等,，提供風(fēng)險(xiǎn)托底。

　　櫻花苑居民區(qū)黨總支書(shū)記袁廷海告訴記者,，“金融+梯”管理模式試點(diǎn)受到居民歡迎,。每臺(tái)電梯，所在門(mén)洞所有居民一次性投入保險(xiǎn)資金16萬(wàn)元后,，在未來(lái)16年電梯使用的過(guò)程中,，由電梯運(yùn)行所產(chǎn)生的各種費(fèi)用，都將由保險(xiǎn)公司承擔(dān),，居民不用承擔(dān)一分錢(qián),，更不用為反復(fù)籌集維保資金而煩惱。同時(shí)因電梯困人以及第三者責(zé)任產(chǎn)生的費(fèi)用,，也全部由保險(xiǎn)公司承保,，這樣一來(lái)不僅讓加梯居民多了份保障，也不用為加梯“后遺癥”煩心,。

　　對(duì)于一些居民不愿意一次性投入過(guò)多保險(xiǎn)資金的情況,，櫻花苑目前已經(jīng)升級(jí)“金融+梯”2.0版本。與保險(xiǎn)公司合作的電梯維保單位梯虎加梯工作室負(fù)責(zé)人鄭聶平表示,，在新版本中,，居民可選擇不包含零配件的“清包”和包含零配件的“全包”,，維保周期可長(zhǎng)可短,，付款周期可以一年一次支付,，有效減輕了居民負(fù)擔(dān)。

　　上海不少社區(qū)依靠居民自治,，有力推進(jìn)了加裝電梯,；也嘗試依靠居民自治來(lái)管理加梯后續(xù)資金，但遇到了問(wèn)題,。

　　很多加梯門(mén)洞在加梯完成后,，采用由自管小組開(kāi)設(shè)3人聯(lián)名賬戶管理加梯后續(xù)資金的做法。黃浦區(qū)蒙西小區(qū)居民老談,，是電梯后續(xù)運(yùn)維“3人小組”成員,。電梯加裝好了，10萬(wàn)元后續(xù)管理費(fèi)用一度存到3人在銀行的共管賬戶,。

　　只要支取電費(fèi),、物業(yè)費(fèi)、維保費(fèi),，3位老人要一起到銀行從共管賬戶中取錢(qián),，再去相關(guān)機(jī)構(gòu)繳納，很麻煩不說(shuō),，老談還擔(dān)心萬(wàn)一有一人突然離世,，資金支付會(huì)存在困難，同時(shí)在財(cái)產(chǎn)繼承方面存在法律風(fēng)險(xiǎn),，可能造成資金賬戶的凍結(jié),。

　　老談所在門(mén)洞后來(lái)用上了“梯管家”。這是全市首個(gè)加梯管理經(jīng)費(fèi)托管平臺(tái),，平臺(tái)由市房管局物業(yè)處和黃浦區(qū)房管局牽頭,，與上海市房地產(chǎn)交易資金管理有限公司共同搭建，在工商銀行開(kāi)戶使用,。

　　“梯管家”以電梯為單位開(kāi)戶,，專款專用,。銀行根據(jù)居民提供的名單為賬戶開(kāi)設(shè)“白名單”,，賬戶內(nèi)資金只能劃撥給白名單內(nèi)的相關(guān)機(jī)構(gòu)，確保資金安全,；也不用居民自己跑銀行,，費(fèi)用可以自動(dòng)劃撥；當(dāng)賬戶資金發(fā)生變動(dòng),，會(huì)有手機(jī)短信發(fā)送到門(mén)洞每戶居民手機(jī)上,，如果居民有異議，可在三天內(nèi)到銀行辦理手續(xù)，暫停資金的劃撥,。

　　居民還可以查詢到賬戶余額,，每一筆費(fèi)用都有據(jù)可查。前段時(shí)間,，上海某區(qū)有上家賣(mài)了房子,，和下家說(shuō)自己參加了加梯。但房屋交易后,，下家發(fā)現(xiàn)上家說(shuō)謊了,，根本沒(méi)有參與加梯，雙方產(chǎn)生糾紛,�,！叭绻�有了‘梯管家’，下家��(gòu)房前可以要求上家出示‘梯管家’的資金賬戶信息,，證明自己參與加梯,。”老談?wù)f,。

　　目前,，“梯管家”賬戶已覆蓋黃浦區(qū)10個(gè)街道，累計(jì)簽約133臺(tái),，有效規(guī)避了資金籌集困難,、管理人員變動(dòng)、管理責(zé)任推諉等問(wèn)題,。

　　與之相似,，桃浦鎮(zhèn)櫻花苑也在上海房地產(chǎn)交易中心資金管理有限公司為加梯門(mén)洞申請(qǐng)了專項(xiàng)賬戶，實(shí)現(xiàn)第三方監(jiān)管,、�,？顚Ｓ谩�

　　虹口區(qū)也要求在加裝電梯前期征詢階段,，明確建設(shè)資金和電梯后續(xù)管理經(jīng)費(fèi)的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu),，開(kāi)設(shè)資金賬戶，有效管控加梯建設(shè)資金和電梯后續(xù)管理經(jīng)費(fèi)籌集,、管理和使用,。

　　記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，盡管老房加梯是居民自治項(xiàng)目,，但后續(xù)管理會(huì)發(fā)生各種“扯皮”的事情,，居委干部操碎了心。

　　為此,，基層呼吁出臺(tái)相關(guān)的指導(dǎo)意見(jiàn),、制定居民自治公約,，與此同時(shí)，“走心入腦”的群眾工作也十分重要,。

　　比如,，有居民當(dāng)初反對(duì)加梯，沒(méi)有交費(fèi),，但電梯建成幾年后又想?yún)⒓恿�,。這時(shí)如果遇到樓內(nèi)其他居民反對(duì),，就比較棘手,。

　　法律界人士認(rèn)為，《民法典》以及最高人民法院,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合的“老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯典型案例新聞發(fā)布會(huì)”上明確,，原來(lái)反對(duì)加裝電梯，或者未出資加裝電梯的業(yè)主,，之后因?yàn)樯�活需要而需使用加裝電梯的,，在合理分擔(dān)加裝和維護(hù)費(fèi)用的情況下，權(quán)利應(yīng)當(dāng)依法受到保護(hù),。

　　但具體該如何操作,，更多還是依靠基層指導(dǎo)、居民自治,。新修訂的《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》就做出規(guī)定,，后來(lái)想加入的居民具體補(bǔ)繳多少，由參與加梯的居民在加梯之初商定,，并在加梯前就明確告訴對(duì)方,。

　　在櫻花苑，就有這樣的居民現(xiàn)在成功進(jìn)入加梯行列,。袁廷海對(duì)此體會(huì)很深：“老房加梯后續(xù)文章,，一樣需要居民區(qū)黨建引領(lǐng)，需要‘加梯小組’給力,，也需要鄰里之間有和諧的關(guān)系,，這樣就會(huì)形成良好的示范效應(yīng)，向更多的門(mén)洞推廣,�,！�

　　開(kāi)始采用“保險(xiǎn)+服務(wù)”模式時(shí)，有不少居民不愿繳費(fèi),。但袁廷海幫他們算了一筆賬,，隨著人工費(fèi)、材料費(fèi)等不斷上漲,，“保險(xiǎn)+服務(wù)”維保模式更加安全和省錢(qián),。居民們想想有道理,，就同意了。

　　江灣鎮(zhèn)街道沽源路居委會(huì)主任張?zhí)���,，也在電梯免保期快到�?個(gè)月,，給居民們一家家打“預(yù)防針”，在居民的支持下,，物業(yè)與第三方維保公司簽約,，以大家認(rèn)可的方案履行相應(yīng)責(zé)任。

　　普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)新村街道圍繞“全生命周期管理”,，不斷豐富“加梯維保菜單”,，還通過(guò)數(shù)字賦能加強(qiáng)管理效能，居民只需通過(guò)手機(jī)“梯虎電梯物業(yè)”小程序,，便能知曉電梯使用過(guò)程中的大小事,。

　　虹口區(qū)在《關(guān)于推進(jìn)既有多層住宅加裝電梯物業(yè)接管及后續(xù)管理工作的實(shí)施方案》明確，將物業(yè)接管方案納入加裝電梯前期征詢方案中,，并要求加裝電梯完成綜合竣工驗(yàn)收并達(dá)成接管協(xié)議后,，方可交付使用。

　　在新修訂的《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》中將增加新內(nèi)容：未來(lái),，使用15年以上的加梯,，經(jīng)過(guò)評(píng)估后需改造時(shí)，還可享受黃浦區(qū)對(duì)老舊電梯更新的補(bǔ)貼政策,，形成電梯全生命周期管理閉環(huán),。