■在上海,，無電梯多層住宅約20萬個門洞。去年,，全市加裝電梯完工超過3000臺,。加裝電梯完工了，并不意味著萬事大吉,�,！罢l來管、管什么,、錢誰出”是大家最關心的三大后續(xù)管理問題,。在后續(xù)管理方面,，市房管部門已出臺相關文件和參考示范合同,，明確電梯管理責任、管理費用的籌集使用等,，鼓勵物業(yè)公司全程參與加梯項目

　　■法律界人士認為,，根據《民法典》規(guī)定及相關案例，原來反對加裝電梯,，或者未出資加裝電梯的業(yè)主,，之后因為生活需要而需使用加裝電梯的，在合理分擔加裝和維護費用的情況下,，權利應當依法受到保護

　　“做好老房加裝電梯的‘后半篇文章’,，已經到了迫在眉睫的時候�,！焙缈趨^(qū)家加樂加裝電梯事務所黨支部書記章建新一連對記者說了幾次,。

　　既有多層住宅加裝電梯是一項重要的民心工程。作為上海最早成片加裝電梯的街道之一,，虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道目前已竣工電梯219臺,，約10%超過免費維保期，相當一部分明年也將陸續(xù)到期,。

　　在上海,，無電梯多層住宅約20萬個門洞,。去年，全市加裝電梯完工超過3000臺,。加裝電梯完工了,，并不意味著萬事大吉�,！罢l來管,、管什么、錢誰出”是大家最關心的三大后續(xù)管理問題,。在后續(xù)管理方面,，市房管部門已出臺相關文件和參考示范合同，明確電梯管理責任,、管理費用的籌集使用等,，鼓勵物業(yè)公司全程參與加梯項目。

　　近期,，記者調查采訪上海黃浦,、虹口、普陀,、靜安等中心城區(qū)發(fā)現,，多個小區(qū)都進行了老房加梯后續(xù)管理的探索，有很多成功的案例,，也有一些問題亟待解決,。

　　2021年，黃浦區(qū)在全市率先出臺《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導意見》,，《意見》明確指出,，加梯由“物業(yè)接管”。

　　今年3月,，虹口區(qū)發(fā)布《關于推進既有多層住宅加裝電梯物業(yè)接管及后續(xù)管理工作的實施方案》,，明確加裝電梯所有權人作為使用主體，應當委托物業(yè)企業(yè)為加裝電梯使用管理單位(或經相關單位商討認可的專業(yè)單位),，履行電梯設備及新增維護結構,、附屬設施設備的管理責任。

　　目前,，黃浦區(qū)已完工的320多部電梯全部實現物業(yè)接管,。“我們在推進加梯之初就確定‘建管并舉’原則,。在加梯項目簽約時,，物業(yè)接管就已由居委會、業(yè)委會,、物業(yè)等三方達成共識,，并以協議形式確定下來,。”黃浦區(qū)房管局權籍科科長潘忞嚞說,。

　　靜安區(qū)臨汾路街道,，有近80臺電梯陸續(xù)超過兩年的免保期，街道探索形成加梯后續(xù)使用管理及維保方式的“建管一體+物業(yè)托管”的“3+1”模式,，供居民選擇,。分別由物業(yè)、專業(yè)的優(yōu)質企業(yè)和品牌電梯的合作企業(yè)等,，對老房加梯后續(xù)進行管理,。

　　由于加梯是新生事物，現實中,，有不少物業(yè)并不愿意接管多出來的電梯,。一位物業(yè)公司老總告訴記者，企業(yè)擔心加梯的管理費能不能收上來,，還擔心會不會增加較大的收繳成本,？“現在很多小區(qū)收繳物業(yè)費都很難，增加的加梯費豈不是更難收,？”

　　還有的物業(yè)自身比較小,，沒有這方面經驗。更重要的是,，算下經濟賬,，如果后續(xù)管理的電梯數量不達到一定規(guī)模，又無法收取相應的費用,，很難有盈利,。還有小區(qū)居民聯名反對物業(yè)接管,。

　　為激勵物業(yè)接管加梯,，黃浦區(qū)將接管電梯納入區(qū)政府對老公房物業(yè)補貼的考核項目中，要求物業(yè)必須達到接手90%以上的加梯才算達標,。潘忞嚞介紹：“確定90%的目標,，主要考慮到有些加梯樓棟可能想選擇其他的接管方式，不一定要物業(yè)接管,，所以設定了物業(yè)至少接手90%的加梯標準,。但操作下來，目前所有完工的加梯門洞都選擇由物業(yè)接管的模式,�,！�

　　虹口區(qū)也將小區(qū)加裝電梯的接管情況納入當次物業(yè)服務達標獎勵考核范疇，實施“額外獎勵”和“一票否決”,，鼓勵物業(yè)接管,；代建單位促成物業(yè)企業(yè)接管電梯的業(yè)績將作為代建單位信用評分和考核的重要參考指標,；因居民服務費用繳納不及時、相關義務履行不到位等原因導致委托服務無法繼續(xù),，物業(yè)企業(yè)作為使用管理單位可按程序暫停電梯使用,，各行業(yè)管理部門支持物業(yè)企業(yè)維護合法權益。

　　在現實操作中,，規(guī)模大的區(qū)屬國企有一定優(yōu)勢,。普陀區(qū)西部集團，目前在長風,、長壽,、曹楊新村街道都完成了“成片加梯”從“國企代建”到“國企維管”閉環(huán)管理。這與西部集團自身有下轄電梯維保企業(yè),、物業(yè)企業(yè)等資源有關,。“我們可以實現一條龍服務,，居民也比較放心,。”西部集團徐虎加梯工作室業(yè)務負責人陸峰說,。

　　萬一小區(qū)物業(yè)更換了怎么辦,？黃浦區(qū)即將出臺新修訂的《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導意見》，明確新物業(yè)在簽約小區(qū)時必須承擔接管加梯的義務,。

　　遇到物業(yè)拒不接管或小區(qū)無物業(yè)怎么辦,？虹口區(qū)鼓勵區(qū)屬物業(yè)企業(yè)以及其他具備資質的物業(yè)企業(yè)、電梯維保企業(yè)參與加裝電梯過程,，將電梯的維保與管理納入服務范圍,，實現一體化接管，確保住宅電梯使用安全,。

　　根據測算,，一般電梯后續(xù)管理費用包括使用管理費、維保費,、檢測費,、電費以及可能需要更換的零部件費用等，通常達到每臺電梯每年7000元—10000元,。

　　據了解,，對加梯的門洞，市,、區(qū)在加梯完工驗收后會給予28萬元的補貼,。上海一些區(qū)將補貼直接給加梯公司，作為加梯款的一部分。黃浦區(qū)則要求加梯款必須由居民在加梯前全部籌集完成,，加梯補貼28萬元下發(fā)后,，從中留出至少10萬元作為加梯后續(xù)的電費、管理費以及維保費等使用,，剩余補貼再返還給居民協商分掉,。這個方案絕大部分居民愿意接受。

　　普陀的一些小區(qū)在居民自治過程中,，也在居民繳納的電梯款總額中預留了后續(xù)費用,。在長征鎮(zhèn)怒江南苑小區(qū)，加梯小組的核心成員田宗紡告訴記者,，目前加裝電梯的4個門洞,，當初經過樓內居民民主協商，都預留了12萬元作為后續(xù)費用,。

　　不僅如此,，怒江南苑小區(qū)加裝電梯的門洞還引入電梯廣告，目前廣告收益基本可以支付電梯后續(xù)費用中的電費,。

　　不過記者走訪了解到,，目前在上海，能在加裝電梯的老房中成功引入廣告的還比較少,，主要是因為廣告企業(yè)覺得這些老房樓層太低,、居民人數太少，投放性價比不高,。

　　虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)街道最早竣工的幾部加裝電梯的后續(xù)管理費用,，通過提升加裝電梯門洞居民的物業(yè)費用來承擔。章建新告訴記者：“這種模式的好處是,，一來從非電梯房變成電梯房,，多數居民愿意提升相應的物業(yè)費，二來讓物業(yè)承擔后續(xù)的管理也就順理成章,�,！�

　　在普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，由普陀區(qū)相關部門補貼電梯物聯網專項費每臺800元/年用于維保,，不足的費用由電梯所有權人自籌分攤,；特別引入“保險+服務”的運維模式，鼓勵業(yè)主購買加梯全生命周期保險,，由保險公司為加梯后續(xù)管理提供服務，涵蓋保養(yǎng),、檢驗,、檢測、維修,、應急救援等,，提供風險托底,。

　　櫻花苑居民區(qū)黨總支書記袁廷海告訴記者，“金融+梯”管理模式試點受到居民歡迎,。每臺電梯,，所在門洞所有居民一次性投入保險資金16萬元后，在未來16年電梯使用的過程中,，由電梯運行所產生的各種費用,，都將由保險公司承擔，居民不用承擔一分錢,，更不用為反復籌集維保資金而煩惱,。同時因電梯困人以及第三者責任產生的費用，也全部由保險公司承保,，這樣一來不僅讓加梯居民多了份保障,，也不用為加梯“后遺癥”煩心。

　　對于一些居民不愿意一次性投入過多保險資金的情況,，櫻花苑目前已經升級“金融+梯”2.0版本,。與保險公司合作的電梯維保單位梯虎加梯工作室負責人鄭聶平表示，在新版本中,，居民可選擇不包含零配件的“清包”和包含零配件的“全包”,，維保周期可長可短，付款周期可以一年一次支付,，有效減輕了居民負擔,。

　　上海不少社區(qū)依靠居民自治，有力推進了加裝電梯,；也嘗試依靠居民自治來管理加梯后續(xù)資金,，但遇到了問題。

　　很多加梯門洞在加梯完成后,，采用由自管小組開設3人聯名賬戶管理加梯后續(xù)資金的做法,。黃浦區(qū)蒙西小區(qū)居民老談，是電梯后續(xù)運維“3人小組”成員,。電梯加裝好了,，10萬元后續(xù)管理費用一度存到3人在銀行的共管賬戶。

　　只要支取電費,、物業(yè)費,、維保費，3位老人要一起到銀行從共管賬戶中取錢,，再去相關機構繳納,，很麻煩不說，老談還擔心萬一有一人突然離世，資金支付會存在困難,，同時在財產繼承方面存在法律風險,，可能造成資金賬戶的凍結。

　　老談所在門洞后來用上了“梯管家”,。這是全市首個加梯管理經費托管平臺,，平臺由市房管局物業(yè)處和黃浦區(qū)房管局牽頭，與上海市房地產交易資金管理有限公司共同搭建,，在工商銀行開戶使用,。

　　“梯管家”以電梯為單位開戶，�,？顚Ｓ�,。銀行根據居民提供的名單為賬戶開設“白名單”，賬戶內資金只能劃撥給白名單內的相關機構,，確保資金安全,；也不用居民自己跑銀行，費用可以自動劃撥,；當賬戶資金發(fā)生變動,，會有手機短信發(fā)送到門洞每戶居民手機上，如果居民有異議,，可在三天內到銀行辦理手續(xù),，暫停資金的劃撥。

　　居民還可以查詢到賬戶余額,，每一筆費用都有據可查,。前段時間，上海某區(qū)有上家賣了房子,，和下家說自己參加了加梯,。但房屋交易后，下家發(fā)現上家說謊了,，根本沒有參與加梯,，雙方產生糾紛�,！叭绻�有了‘梯管家��,，下家購房前可以要求上家出示‘梯管家’的資金賬戶信息，證明自己參與加梯,�,！崩险務f。

　　目前,，“梯管家”賬戶已覆蓋黃浦區(qū)10個街道,，累計簽約133臺,，有效規(guī)避了資金籌集困難,、管理人員變動,、管理責任推諉等問題。

　　與之相似,，桃浦鎮(zhèn)櫻花苑也在上海房地產交易中心資金管理有限公司為加梯門洞申請了專項賬戶,，實現第三方監(jiān)管、�,？顚Ｓ�,。

　　虹口區(qū)也要求在加裝電梯前期征詢階段，明確建設資金和電梯后續(xù)管理經費的資金監(jiān)管機構,，開設資金賬戶,，有效管控加梯建設資金和電梯后續(xù)管理經費籌集、管理和使用,。

　　記者在采訪中還發(fā)現,，盡管老房加梯是居民自治項目，但后續(xù)管理會發(fā)生各種“扯皮”的事情,，居委干部操碎了心,。

　　為此，基層呼吁出臺相關的指導意見,、制定居民自治公約,，與此同時，“走心入腦”的群眾工作也十分重要,。

　　比如,，有居民當初反對加梯，沒有交費,，但電梯建成幾年后又想參加了,。這時如果遇到樓內其他居民反對，就比較棘手,。

　　法律界人士認為,，《民法典》以及最高人民法院、住房城鄉(xiāng)建設部聯合的“老舊小區(qū)既有住宅加裝電梯典型案例新聞發(fā)布會”上明確,，原來反對加裝電梯,，或者未出資加裝電梯的業(yè)主，之后因為生活需要而需使用加裝電梯的,，在合理分擔加裝和維護費用的情況下,，權利應當依法受到保護。

　　但具體該如何操作,，更多還是依靠基層指導,、居民自治,。新修訂的《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導意見》就做出規(guī)定，后來想加入的居民具體補繳多少,，由參與加梯的居民在加梯之初商定,，并在加梯前就明確告訴對方。

　　在櫻花苑,，就有這樣的居民現在成功進入加梯行列,。袁廷海對此體會很深：“老房加梯后續(xù)文章，一樣需要居民區(qū)黨建引領,，需要‘加梯小組’給力,，也需要鄰里之間有和諧的關系，這樣就會形成良好的示范效應,，向更多的門洞推廣,。”

　　開始采用“保險+服務”模式時,，有不少居民不愿繳費,。但袁廷海幫他們算了一筆賬，隨著人工費,、材料費等不斷上漲,，“保險+服務”維保模式更加安全和省錢。居民們想想有道理,，就同意了,。

　　江灣鎮(zhèn)街道沽源路居委會主任張?zhí)�峰，也在電梯免保期快到�?個月,，給居民們一家家打“預防針”,，在居民的支持下，物業(yè)與第三方維保公司簽約,，以大家認可的方案履行相應責任,。

　　普陀區(qū)長風新村街道圍繞“全生命周期管理”，不斷豐富“加梯維保菜單”,，還通過數字賦能加強管理效能,，居民只需通過手機“梯虎電梯物業(yè)”小程序，便能知曉電梯使用過程中的大小事,。

　　虹口區(qū)在《關于推進既有多層住宅加裝電梯物業(yè)接管及后續(xù)管理工作的實施方案》明確,，將物業(yè)接管方案納入加裝電梯前期征詢方案中，并要求加裝電梯完成綜合竣工驗收并達成接管協議后,，方可交付使用,。

　　在新修訂的《黃浦區(qū)既有多層住宅加裝電梯后續(xù)管理的指導意見》中將增加新內容：未來，使用15年以上的加梯,，經過評估后需改造時,，還可享受黃浦區(qū)對老舊電梯更新的補貼政策,，形成電梯全生命周期管理閉環(huán)。