“太失望了！”近日,，南都記者接到上海楊浦濱江壹號(hào)樓盤的業(yè)主爆料，稱“難以接受掏空積蓄,、背上房貸后換來(lái)的新家”。

　　3月16日是開發(fā)商組織業(yè)主預(yù)看房的日子,，那一天,，業(yè)主小婧滿懷期待地走進(jìn)了位于上海市楊浦區(qū)愛(ài)國(guó)路389弄的小區(qū)，然后,，她的心就一點(diǎn)一點(diǎn)地下墜,�,！斑B我這種不專業(yè)的人,，都能看出公共區(qū)域的問(wèn)題很多，至于房屋內(nèi)部,，小問(wèn)題更多,，驗(yàn)房師告訴我，我家的窗子甚至都是斜的,�,！�

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目位于上海內(nèi)中環(huán),，樓盤推廣名為“融創(chuàng)城建·楊浦濱江壹號(hào)”,，地名辦核準(zhǔn)名/備案名為融瑞雅苑，開發(fā)公司是上海瑞釧置業(yè)有限公司,。2022年1月14日開盤,，當(dāng)天即清盤，均價(jià)為9.9萬(wàn)元/m,，單套房屋的售價(jià)一千萬(wàn)元左右,。

　　自預(yù)看房后,，楊浦濱江壹號(hào)樓盤的297戶業(yè)主推選了10名業(yè)主代表，共同參與樓盤維權(quán),。他們的主要訴求圍繞“降標(biāo)”問(wèn)題展開,，希望得到“一分價(jià)錢一分貨”并按圖施工的新房。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師向南都記者表示,，“降標(biāo)”交付要依據(jù)個(gè)案小區(qū),、房屋的具體情況，如出現(xiàn)的空鼓,、裂縫,、漏水等質(zhì)量問(wèn)題，小區(qū)綠植品質(zhì),、種類,、密度減少問(wèn)題，將小區(qū)內(nèi)娛樂(lè)設(shè)施,、材料劣質(zhì)等與購(gòu)房合同的約定,、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、施工方案,、售房宣傳等進(jìn)行對(duì)應(yīng),，從而可以認(rèn)定是否“降標(biāo)”了。

　　距離6月30日的交房日期越來(lái)越近,，業(yè)主在焦灼中與開發(fā)商積極交涉,，但截至發(fā)稿時(shí)，仍有燃?xì)夤艿�,、外立面,、架空層、連廊,、車庫(kù)及行車路線等主要訴求待解決,。

　　楊浦濱江壹號(hào)是由融創(chuàng)中國(guó)和上海城建聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目。一名業(yè)主代表向南都記者回憶起自己當(dāng)初選擇楊浦濱江壹號(hào)的原因,，“盡管當(dāng)時(shí)融創(chuàng)已經(jīng)出現(xiàn)了流動(dòng)性問(wèn)題,，但考慮到上海城建是國(guó)企，是承建方,，我還是選擇相信,。”但是,，更為根本的原因還是因?yàn)椤疤�想在上海擁有一套屬于自己的房子”�?/p>

　　楊浦濱江壹號(hào)單個(gè)產(chǎn)品的建筑面積約97-112m,，屬于比較適合剛需群體“上車”的樓盤。在楊浦濱江壹號(hào)的前期宣發(fā)材料上,，南都記者也看到“項(xiàng)目對(duì)話主流客群年輕化趨勢(shì)”的表述,。但是,，在上海樓市火爆的2022年初，年輕人想要“上車”新房,，不僅要有錢,，還需要一定的積分。

　　積分制是上海特色,，屬于樓市降溫政策,，2021年2月6日起正式落地實(shí)施至今。購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)后,，將綜合家庭,、戶籍、擁有的住房狀況,、5年內(nèi)在滬購(gòu)房記錄以及在滬繳納社保五大因素,，擁有一個(gè)積分；再按照搖號(hào)人數(shù)比房源多30%的原則,，按積分高低排序,，選取進(jìn)入公證搖號(hào)選房的人員名單。

　　會(huì)受限于社保年限等等制約因素,，新落戶上海的年輕人群體積分一般不高,，又想避開二手房額外的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的他們，會(huì)在新盤中尋找“上車”機(jī)會(huì),。

　　楊浦濱江壹號(hào)成了當(dāng)時(shí)的那個(gè)“上車”機(jī)會(huì),。業(yè)主李文告訴南都記者，當(dāng)時(shí)楊浦濱江壹號(hào)的情況特殊在于首套房業(yè)主的首付要求也是七成,，這與上海對(duì)于二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)齊平,。一般來(lái)說(shuō)，首套房業(yè)主的首付最低比例是35%,。

　　也因?yàn)槿绱烁叩拈T檻,，楊浦濱江壹號(hào)并沒(méi)有觸發(fā)積分制,。但對(duì)于年輕的購(gòu)房者們,，“掏空6個(gè)口袋”就是他們湊到首付的無(wú)奈之舉。

　　“我現(xiàn)在既要還房貸,，雖然房子還沒(méi)住進(jìn)去,，也不知道能不能住進(jìn)去；還要交房租,；還要忍著失望,、焦躁、愧疚的情緒上班掙錢,�,！崩钗恼f(shuō),，至今沒(méi)敢跟家里的父母透露太多關(guān)于樓盤的情況，怕他們受不住,。

　　同樣在愛(ài)國(guó)路板塊,，有一個(gè)比楊浦濱江壹號(hào)早兩天開盤的項(xiàng)目——龍光天境。龍光天境的體量和楊浦濱江壹號(hào)差不多,，有311套房源,。但前者觸發(fā)了積分，認(rèn)購(gòu)率高達(dá)281%,，由此可見2022年初上海樓市的火爆,。

　　巧的是，兩個(gè)樓盤的開盤均價(jià)都是9.9萬(wàn)元/m,。李文的朋友買在龍光天境,，他告訴南都記者，“沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害,，同樣的開盤均價(jià),，但龍光天境交付的外立面是鋁板加真石漆，楊浦濱江壹號(hào)現(xiàn)在的外立面是鋁條加普通涂料,。銷售當(dāng)時(shí)跟我說(shuō)的是會(huì)涂真石漆,，但因?yàn)檎媸�漆確實(shí)是涂料的一種，所以合同里寫的涂料,，現(xiàn)在就拿這個(gè)點(diǎn)來(lái)打發(fā)我,。”

　　就此,，南都記者從王玉臣律師處獲悉,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條，開發(fā)商的樓盤宣傳資料,、樓盤銷售人員的承諾在符合一定條件的情況下即便沒(méi)有列為購(gòu)房合同的條款也可以被認(rèn)定為合同內(nèi)容,，因此，業(yè)主若收集前述證據(jù),，在房屋確實(shí)存在與宣傳不符的降配情形,，一是可以確定開發(fā)商減配的事實(shí)；二是可以根據(jù)宣傳內(nèi)容,，要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。

　　令業(yè)主不解的，還有楊浦濱江壹號(hào)的“雙標(biāo)”施工,。在愛(ài)國(guó)路和順平路街角,，是原先的售樓處，目前已改造為示范區(qū),。南都記者到現(xiàn)場(chǎng)看到,，該示范區(qū)的對(duì)外界面是鋁板加真石漆加玻璃幕墻的構(gòu)造,，看上去是全小區(qū)的“門臉”，但這個(gè)能撐場(chǎng)子的建筑并不是小區(qū)的大門,，后續(xù)會(huì)被社區(qū)使用,。而走進(jìn)小區(qū)看到的示范區(qū)的背面，也是面向小區(qū)內(nèi)部的墻體,，則是普通涂料,。

　　另外，小區(qū)內(nèi)商品房的逃生通道是水泥樓梯,，而小區(qū)保障房的反而是地磚樓梯,。對(duì)于業(yè)主有異議的部分，開發(fā)商的回應(yīng)是,，項(xiàng)目是按報(bào)建圖紙施工,，但不能提供報(bào)建圖紙。

　　如果真的出現(xiàn)“降標(biāo)”交付,，業(yè)主如何維權(quán),？王玉臣律師建議，第一,，業(yè)主需要取證先行,，將認(rèn)為“降標(biāo)”之處拍照取證進(jìn)行留存；第二,，如果業(yè)主認(rèn)為降標(biāo)交付的房屋不符合交付條件,，影響對(duì)房屋的正常使用，業(yè)主可以拒收房屋,，要求開發(fā)商整改后再行交付,；第三，業(yè)主可以另行收集相關(guān)證據(jù),，如開發(fā)商的宣傳材料,、以政府信息公開的方式獲取樓盤的規(guī)劃、建設(shè)等文件,，落實(shí)存在的具體問(wèn)題,；第四，業(yè)主可以就房屋因降標(biāo)出現(xiàn)的問(wèn)題向相關(guān)主管部門投訴舉報(bào),，要求依法調(diào)查,，給予開發(fā)商相應(yīng)處罰，并督促開發(fā)商整改,；第五，降標(biāo)交付可能引發(fā)開發(fā)商觸碰購(gòu)房合同約定的違約責(zé)任條款,，如逾期交付房屋等,，業(yè)主可以以調(diào)解,、訴訟等方式要求開發(fā)商予以賠償。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向南都記者解釋了新房降標(biāo)的可能原因：其一,，限價(jià)政策下企業(yè)盈利空間減少,，在降低成本方面勢(shì)必會(huì)做研究，包括建材,、建造工藝等方面持續(xù)做“偷工減料”,，自然標(biāo)準(zhǔn)降低；其二,，監(jiān)管不到位,，各地對(duì)于建筑材料和交付等方面缺乏考核，這就導(dǎo)致此類漏洞越來(lái)越大,；其三,，一些地方都在推進(jìn)綠色建筑等，但是綠色建筑等在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面可能不符合,，類似無(wú)法滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),，導(dǎo)致一些高標(biāo)準(zhǔn)的建材和設(shè)計(jì)無(wú)法落地。

　　嚴(yán)躍進(jìn)提醒,，購(gòu)房者必須認(rèn)識(shí)到,，一些“花言巧語(yǔ)”的營(yíng)銷是有泡沫的。從購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)角度看,，一些承諾的交付,，還是要摳得細(xì)，否則最后交付的時(shí)候,，維權(quán)的壓力會(huì)很大,。

　　2023年10月27日，城建置業(yè)在官方微信號(hào)上發(fā)布的“讓美好眼見為實(shí)”系列短視頻欄目,，楊浦濱江壹號(hào)以“標(biāo)桿作品”的形象出現(xiàn),。

　　楊浦濱江壹號(hào)業(yè)主的努力也不是完全沒(méi)有成效。一份由業(yè)主提供的錄音材料中,，參加了3月28日溝通會(huì)的上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理井陸峰做出了部分整改承諾,，他還說(shuō)，“雙方都要拿出點(diǎn)誠(chéng)意,�,！�

　　那么城建置業(yè)的誠(chéng)意在哪里？“我并沒(méi)有感受到他們的誠(chéng)意,，在實(shí)際問(wèn)題上避重就輕,，對(duì)我們的需求也是一拖再拖。”小婧說(shuō),，為了提高所謂的問(wèn)題解決率,，對(duì)方采取了“化整為零”的策略，把關(guān)鍵的四大類問(wèn)題（架空層,、連廊,、車庫(kù)、外觀）歸為最末的其它項(xiàng)問(wèn)題,，卻把解決了電話機(jī)的小事擺在成績(jī)里,。

　　4月13日，當(dāng)南都記者到達(dá)楊浦濱江壹號(hào)項(xiàng)目處,，想要以業(yè)主身份申請(qǐng)進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部了解情況時(shí),，保安回復(fù)“無(wú)人值班，所以無(wú)法處理”,。透過(guò)小區(qū)的門欄,，可以看到三三兩兩工人施工的身影。

　　據(jù)楊浦濱江壹號(hào)業(yè)主代表整理,，總共有九點(diǎn)主要的整改訴求：1,、消防連廊與沙盤統(tǒng)一；2,、架空層要按圖施工,，墻地鋪設(shè)大理石，頂部設(shè)格柵,；3,、管道按原設(shè)計(jì)位置交付；4,、小區(qū)大門與宣傳圖一致,；5、車庫(kù)地面環(huán)氧,、頂部美化,；6、人車分流,；7,、外立面品質(zhì)按圖施工加鋁板、改線,、居委會(huì)樓背面跟正面鋁板統(tǒng)一,；9、小區(qū)內(nèi)部路面整改,，拒絕瀝青路,。

　　那么業(yè)主在什么情況下可以拒絕收房、主張退房？王玉臣律師表示,，業(yè)主可以拒絕收房,、主張退房的情況主要是房屋不符合約定,、法定的交付條件,，如房屋嚴(yán)重逾期交付，已經(jīng)達(dá)到約定的解除合同條件,；房屋交付時(shí)并未取得竣工驗(yàn)收文件,，水電等基礎(chǔ)配套設(shè)施尚未建設(shè)完成，以此觸碰逾期交付可以解除合同的條款,；房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題,，已嚴(yán)重影響正常居住使用；開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意擅自進(jìn)行規(guī)劃變更達(dá)到解除條件等,，業(yè)主都可以據(jù)此拒絕收房,，主張退房。