對于不關(guān)注學區(qū)房的人來說，很難想象,，一個新學校的建設,，能在短短兩年內(nèi)，讓周邊“老破小”的房價翻倍從6萬元/平方米,，上漲至14萬元/平方米,。當然，也很少有人預測到,，房價翻倍兩年之后,，因為學位因素暴漲的房價,，迅速跌至5萬元/平方米。這就是位于深圳市福田區(qū)八卦嶺片區(qū)的“老破小”們線年以來,，八卦嶺片區(qū)內(nèi)的房價經(jīng)歷了一輪過山車般的大漲大跌,。那么，是什么樣的魔力,，如此攪動著該片區(qū)內(nèi)的房價,？樓市漲跌周期、棚改預期,、“大學區(qū)制度”,、“防止大拆大建”政策、集團化辦學等因素,，都是這場房價漲跌故事中的導演,。

　　深圳市福田區(qū)紅嶺北路與八卦二路交匯處西北角，有著一座藍白相間的建筑,，這就是荔園小學八卦嶺校區(qū)的所在地,。這個于2022年開始投入使用的學校，外立面嶄新,，與周邊有著幾十年樓齡的建筑形成鮮明對比,。

　　與荔園小學八卦嶺校區(qū)僅一路之隔的住宅小區(qū)名為“八卦嶺宿舍”，始建于1983年,，距今已有40個年頭,。上世紀80年代初期開始，八卦嶺片區(qū)工業(yè)廠房聚集,，電子廠,、制衣廠、印刷產(chǎn)業(yè)園等都曾在這里留下過時代的印記,，作為當時該片區(qū)的居住配套，八卦嶺宿舍應運而生,。

　　八卦嶺宿舍區(qū)共49棟樓,，占地面積11.5萬平方米，房源8000套左右,，多為30平方米左右的小戶型,。如今，盡管整個宿舍區(qū)的建筑外觀看起來陳舊,，有樓棟墻皮脫落，宿舍內(nèi)部樓道貼滿廣告,，但從各個防盜窗內(nèi)掛著的衣物,，以及外墻上的空調(diào)外機來看,，八卦嶺宿舍的入住率并不低。

　　該片區(qū)的房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)表示,，因為八卦嶺宿舍的房產(chǎn)面積普遍較小,，樓齡太長，房子比較破,，居住舒適度不高,，如今不少買八卦嶺宿舍的業(yè)主，基本上都只是為了荔園小學八卦嶺校區(qū)的學位,，買了八卦嶺宿舍但是并不居住在此的家庭并不少見,。

　　在荔園小學八卦嶺校區(qū)投入使用之前，八卦嶺片區(qū)內(nèi)并無小學,，該片區(qū)的適齡學生需要前往相鄰片區(qū)園嶺片區(qū)的學校就讀,，而八卦嶺片區(qū)的學位短缺壓力也成為居民關(guān)注的重要問題。直到2019年前后,，八卦嶺片區(qū)內(nèi)無小學的現(xiàn)狀才迎來轉(zhuǎn)變,。

　　2019年年初，福田區(qū)教育局回復市民咨詢的一張截圖在網(wǎng)絡上流傳,，內(nèi)容顯示,，八卦嶺片區(qū)將新增一所小學，名稱為“荔園小學東校區(qū)”,，也就是現(xiàn)在的荔園小學八卦嶺校區(qū),。流傳的截圖顯示，上述校舍建設地“鵬峰八卦嶺汽車城”的場地清理工作將在2019年6月完成,。從此,，八卦嶺片區(qū)內(nèi)將落地“名校”的傳言逐漸變得線月,，深圳市福田區(qū)荔園小學微信公眾號發(fā)布的文章內(nèi)容稱,，福田區(qū)教育局批準荔園教育集團在八卦嶺片區(qū)增辦兩所學校，即正在建設中的荔園小學東校區(qū),，以及即將開建的筆架山中學更名為荔園實驗學校,，交由荔園教育集團承辦。荔園小學落地八卦嶺片區(qū)的消息正式得到官方證實,。

　　荔園小學創(chuàng)建于1981年,，是深圳最早成立的一批小學之一，至今已有40多年的歷史,，也是深圳公認的排名第一梯隊的“名�,！�,。因此,，盡管彼時荔園小學八卦嶺校區(qū)的學校還未建成,，也還未投入使用，甚至連學區(qū)劃分細則也還未出臺,，但八卦嶺宿舍因緊挨著學校,，被劃入學區(qū)的“概率”最大，八卦嶺宿舍的房價經(jīng)歷了一輪大幅上漲,。

　　某房產(chǎn)中介平臺數(shù)據(jù)顯示,，2018年年末，八卦嶺宿舍的房源成交單價在6萬元/平方米左右,，整個2018年,，該小區(qū)的成交房源僅6套；2019年年末,，八卦嶺宿舍的成交價格則已上漲至10萬元/平方米左右,，當年房源成交套數(shù)為35套，是前一年的6倍左右,。

　　2020年,，隨著深圳樓市熱度提升，全市房源成交活躍,，八卦嶺宿舍的成交熱度也再上一個臺階,。上述房產(chǎn)中介平臺成交記錄顯示，當年該小區(qū)的成交價普遍在10萬元/平方米以上,，最高成交價為13.7萬元/平方米,，成交了67套。2021年上半年,，該小區(qū)的房源成交價格普遍在13萬元/平方米以上,，最高成交價格為14.5萬元/平方米。短短兩年的時間,，八卦嶺宿舍的房價已經(jīng)翻了一倍,。

　　樂有家研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，2020年全年,，深圳二手房成交量為9.5萬套,，僅次于2016年的成交水平，算是深圳歷史上二手房成交量高位,。當年,，深圳二手房的成交均價為7萬元/平方米，同比增長13%,。與此同時,，當年八卦嶺片區(qū)的住宅成交均價為8.8萬元/平方米，同比上漲52%。

　　該片區(qū)的房產(chǎn)中介對第一財經(jīng)表示,，2020年左右八卦嶺宿舍的房價漲幅之所以那么大,，主要與荔園小學八卦嶺校區(qū)落地的消息有關(guān)，加上那時買房的人比較多,，全市的房價都在漲,，又因為八卦嶺宿舍的住宅面積普遍比較小，“面積越小,，單價越高,。很多人買小戶型就看總價，一定程度上忽略了單價,�,！�

　　舊改的預期也成為八卦嶺宿舍房價上漲的一個因素,。資料顯示,，八卦嶺宿舍區(qū)棚改項目于2019年納入福田區(qū)棚戶區(qū)改造年度計劃，實施主體為福田人才安居公司,。該片區(qū)的房產(chǎn)中介對記者表示,，如果片區(qū)內(nèi)拆遷，補償?shù)姆桨甘?:1.2,，也就是說,，若拆遷之前，房產(chǎn)面積為30平方米,，后續(xù)補償?shù)姆课菝娣e則為36平方米。另外,，若想要更大的房子,，則可以補差價。因為八卦嶺片區(qū)內(nèi)的住宅普遍老舊,，未來若在二手房市場上市,，則具有較大競爭力，而且補償?shù)拿娣e也并不比原來小,。

　　2022年，荔園小學八卦嶺校區(qū)正式投入使用,，八卦嶺片區(qū)因為學位而暴漲的房價,，也迎來市場的檢驗。因為八卦嶺片區(qū)的小戶型多,，又僅僅只有一所小學,，所以,，荔園小學八卦嶺校區(qū)的入學積分并不低。2023年7月,，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)留言板上表示,，當年荔園小學八卦嶺校區(qū)錄取最低積分為93.7分，意味著深戶一類（在八卦嶺片區(qū)購房）已滿三年的居民都無法就近上學,，因此建議荔園小學八卦嶺校區(qū)在已招生6個班級的基礎上至少擴招2個班級。

　　另外,，上述網(wǎng)友還提及,，當年入學積分為92～93分左右的家庭，基本上屬于八卦嶺片區(qū)內(nèi)的房價高位接盤者,，但是截至2023年7月,，片區(qū)內(nèi)的房價降幅過半，但在這種情況下,，孩子依舊不能就近入學,。

　　按照福田區(qū)入學積分政策，在學區(qū)內(nèi)購買住宅落戶的基礎分為80分（租房為60～65分）,，社保一個月獲0.1分,，封頂10分；購房（或租房）一個月獲0.1分,，封頂10分,。按此計算，深戶一類家庭,，在社保積分封頂?shù)那闆r下,，購房滿三年的分數(shù)為93.6分，確實達不到當年荔園小學八卦嶺校區(qū)的入學積分標準,。而那些在2021年前后高位接盤購房的家庭,，即使社保積分封頂，總的積分也無法達到2023年的入學積分,。由此看來,，2023年，一部分此前因為學位購房的家庭,，并沒有實現(xiàn)當初的“名校夢”,。

　　來到2024年，盡管目前荔園小學八卦嶺校區(qū)只有一,、二年級,，還沒有小升初的成績，但荔園小學八卦嶺校區(qū)的入學積分仍然不低,。近日,，有媒體統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,，今年荔園小學八卦嶺校區(qū)的入學積分為90.9分，遠高于荔園小學的其他校區(qū),，以及“名�,！卑倩ㄐ�學。房產(chǎn)中介對記者表示,，八卦嶺片區(qū)的小戶型多,，劃片范圍太大，因此積分就比較高,。

　　如上述網(wǎng)友所說,，在深圳樓市限購、二手房參考價等政策落地后,，2021年下半年開始,，深圳房價進入下行通道，八卦嶺片區(qū)也成為房價下跌的“重災區(qū)”,。一房產(chǎn)中介平臺顯示,，2023年7月，八卦嶺宿舍的成交價為7萬元/平方米左右,，較2021年14.5萬元/平方米的成交價腰斬,；2024年以來，八卦嶺宿舍房價繼續(xù)下跌,，房源成交價格為5萬元/平方米左右,，最低成交價低至3.9萬元/平方米。

　　“現(xiàn)在八卦嶺宿舍的房子,，200萬以內(nèi)的預算,，小戶型可以隨便選�,！苯���,，該片區(qū)的房產(chǎn)中介對記者表示，八卦嶺宿舍的房源,，現(xiàn)在的價格一定低于2019年上漲之前的價格,，在他看來，八卦嶺宿舍的房價已經(jīng)見底,。

　　除了入學積分高,，樓市整體下行帶來的影響，“大學區(qū)”政策,、“集團化辦學”,、棚改遙遙無期等因素也影響著八卦嶺片區(qū)的學區(qū)房們。

　　2021年8月,，深圳發(fā)布了《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設條例（草案征求意見稿）》,，其中提出“推行大學區(qū)招生,、建立教師交流制度”。所謂的“大學區(qū)招生”,，指的是一套房產(chǎn)可以對應多個學校,，家長可在學區(qū)內(nèi)為孩子報讀多所學校，學校按志愿次序和積分高低依次錄取,，該制度下,，即使買了學區(qū)房，也不一定能上“名�,！�,。“教師交流制度”指的是,，深圳市內(nèi)的老師輪流到各個學校進行教學，旨在促進教育公平,。盡管到目前“大學區(qū)招生”和“教師交流制度”還未真正實行,，但在教育公平的趨勢似乎已經(jīng)成為社會共識，也一定程度上影響了學區(qū)房的投資炒作,。

　　2022年4月,，《深圳市公辦中小學集團化辦學實施方案》印發(fā)，其中提到,，2022-2025年,，評選80個優(yōu)質(zhì)公辦中小學教育集團�,！凹瘓F化辦學”指的是以將一所名校和若干所學校組成學校共同體的辦學體制,，在“名校”的帶動之下,，提升周邊若干學校的辦學能力,。而文中所述的荔園小學八卦嶺校區(qū)即是“集團化辦學”的一種體現(xiàn)。

　　此外,，2021年8月“防止大拆大建”政策頒布,，八卦嶺片區(qū)的舊改也看不到明確的時間線，這也讓投資客們變得更加理性,。2023年12月末,，人民網(wǎng)留言板上，有網(wǎng)民咨詢八卦嶺宿舍的棚改進度,，福田區(qū)園嶺街道辦事處回應稱,，目前，深圳市規(guī)劃和自然資源局正在公開征求《關(guān)于加強舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新工作的實施意見（征求意見稿）》意見,，等待新政策正式公布,，原八卦嶺宿舍區(qū)棚戶區(qū)改造項目計劃受上述政策出臺影響暫時停滯,。

　　廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對記者表示，像八卦嶺宿舍這樣房價漲跌幅度均大于同期樓市水平的情況,，主要因為這類房源老舊,，居住屬性較差，本身房價比較低,，再因為戶型較小,，投資門檻也低，吸引的投資客也就更多,，所以一旦有學位因素的加持,，價格也就會面臨大幅上漲，其投資屬性遠遠超過了居住屬性,。

　　李宇嘉表示,，后續(xù)隨著投資客退潮，再加上因為學位政策調(diào)整,，例如深圳“大學區(qū)”政策可能落地,，集團化辦學成為潮流，教育公平成為一種趨勢,，房源的學位投資屬性則隨之減弱,。而此時，房源的區(qū)位,、配套,、居住舒適度等屬性則成為房源價格的衡量因素，這類老舊的房源則不占優(yōu)勢,，價格也就會大幅下跌,。他建議，購房者在挑選房源時,，除了關(guān)注房源的學位政策,，還應該同時關(guān)注房源本身擁有的配套，關(guān)注房子的居住屬性,。