對于不關(guān)注學(xué)區(qū)房的人來說,，很難想象,，一個(gè)新學(xué)校的建設(shè),，能在短短兩年內(nèi)，讓周邊“老破小”的房價(jià)翻倍從6萬元/平方米,，上漲至14萬元/平方米,。當(dāng)然，也很少有人預(yù)測到,，房價(jià)翻倍兩年之后,，因?yàn)閷W(xué)位因素暴漲的房價(jià)，迅速跌至5萬元/平方米。這就是位于深圳市福田區(qū)八卦嶺片區(qū)的“老破小”們線年以來,，八卦嶺片區(qū)內(nèi)的房價(jià)經(jīng)歷了一輪過山車般的大漲大跌。那么,，是什么樣的魔力,，如此攪動著該片區(qū)內(nèi)的房價(jià)？樓市漲跌周期,、棚改預(yù)期,、“大學(xué)區(qū)制度”、“防止大拆大建”政策,、集團(tuán)化辦學(xué)等因素,，都是這場房價(jià)漲跌故事中的導(dǎo)演。

　　深圳市福田區(qū)紅嶺北路與八卦二路交匯處西北角,，有著一座藍(lán)白相間的建筑,，這就是荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)的所在地。這個(gè)于2022年開始投入使用的學(xué)校,，外立面嶄新,，與周邊有著幾十年樓齡的建筑形成鮮明對比。

　　與荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)僅一路之隔的住宅小區(qū)名為“八卦嶺宿舍”,，始建于1983年,，距今已有40個(gè)年頭。上世紀(jì)80年代初期開始,，八卦嶺片區(qū)工業(yè)廠房聚集,，電子廠、制衣廠,、印刷產(chǎn)業(yè)園等都曾在這里留下過時(shí)代的印記,，作為當(dāng)時(shí)該片區(qū)的居住配套，八卦嶺宿舍應(yīng)運(yùn)而生,。

　　八卦嶺宿舍區(qū)共49棟樓,，占地面積11.5萬平方米，房源8000套左右,，多為30平方米左右的小戶型,。如今，盡管整個(gè)宿舍區(qū)的建筑外觀看起來陳舊,，有樓棟墻皮脫落,，宿舍內(nèi)部樓道貼滿廣告，但從各個(gè)防盜窗內(nèi)掛著的衣物,，以及外墻上的空調(diào)外機(jī)來看,，八卦嶺宿舍的入住率并不低。

　　該片區(qū)的房產(chǎn)中介對第一財(cái)經(jīng)表示，因?yàn)榘素詭X宿舍的房產(chǎn)面積普遍較小,，樓齡太長,，房子比較破，居住舒適度不高,，如今不少買八卦嶺宿舍的業(yè)主,，基本上都只是為了荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)的學(xué)位，買了八卦嶺宿舍但是并不居住在此的家庭并不少見,。

　　在荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)投入使用之前,，八卦嶺片區(qū)內(nèi)并無小學(xué)，該片區(qū)的適齡學(xué)生需要前往相鄰片區(qū)園嶺片區(qū)的學(xué)校就讀,，而八卦嶺片區(qū)的學(xué)位短缺壓力也成為居民關(guān)注的重要問題,。直到2019年前后，八卦嶺片區(qū)內(nèi)無小學(xué)的現(xiàn)狀才迎來轉(zhuǎn)變,。

　　2019年年初,，福田區(qū)教育局回復(fù)市民咨詢的一張截圖在網(wǎng)絡(luò)上流傳，內(nèi)容顯示,，八卦嶺片區(qū)將新增一所小學(xué),，名稱為“荔園小學(xué)東校區(qū)”，也就是現(xiàn)在的荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū),。流傳的截圖顯示,，上述校舍建設(shè)地“鵬峰八卦嶺汽車城”的場地清理工作將在2019年6月完成。從此,，八卦嶺片區(qū)內(nèi)將落地“名�,！钡膫餮灾饾u變得線月，深圳市福田區(qū)荔園小學(xué)微信公眾號發(fā)布的文章內(nèi)容稱,，福田區(qū)教育局批準(zhǔn)荔園教育集團(tuán)在八卦嶺片區(qū)增辦兩所學(xué)校,，即正在建設(shè)中的荔園小學(xué)東校區(qū)，以及即將開建的筆架山中學(xué)更名為荔園實(shí)驗(yàn)學(xué)校,，交由荔園教育集團(tuán)承辦,。荔園小學(xué)落地八卦嶺片區(qū)的消息正式得到官方證實(shí)。

　　荔園小學(xué)創(chuàng)建于1981年,，是深圳最早成立的一批小學(xué)之一,，至今已有40多年的歷史，也是深圳公認(rèn)的排名第一梯隊(duì)的“名�,！�,。因此，盡管彼時(shí)荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)的學(xué)校還未建成,，也還未投入使用,，甚至連學(xué)區(qū)劃分細(xì)則也還未出臺,，但八卦嶺宿舍因緊挨著學(xué)校，被劃入學(xué)區(qū)的“概率”最大,，八卦嶺宿舍的房價(jià)經(jīng)歷了一輪大幅上漲,。

　　某房產(chǎn)中介平臺數(shù)據(jù)顯示，2018年年末,，八卦嶺宿舍的房源成交單價(jià)在6萬元/平方米左右,，整個(gè)2018年，該小區(qū)的成交房源僅6套,；2019年年末，八卦嶺宿舍的成交價(jià)格則已上漲至10萬元/平方米左右,，當(dāng)年房源成交套數(shù)為35套,，是前一年的6倍左右。

　　2020年,，隨著深圳樓市熱度提升,，全市房源成交活躍，八卦嶺宿舍的成交熱度也再上一個(gè)臺階,。上述房產(chǎn)中介平臺成交記錄顯示,，當(dāng)年該小區(qū)的成交價(jià)普遍在10萬元/平方米以上，最高成交價(jià)為13.7萬元/平方米,，成交了67套,。2021年上半年，該小區(qū)的房源成交價(jià)格普遍在13萬元/平方米以上,，最高成交價(jià)格為14.5萬元/平方米,。短短兩年的時(shí)間，八卦嶺宿舍的房價(jià)已經(jīng)翻了一倍,。

　　樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,，2020年全年，深圳二手房成交量為9.5萬套,，僅次于2016年的成交水平,，算是深圳歷史上二手房成交量高位。當(dāng)年,，深圳二手房的成交均價(jià)為7萬元/平方米,，同比增長13%。與此同時(shí),，當(dāng)年八卦嶺片區(qū)的住宅成交均價(jià)為8.8萬元/平方米,，同比上漲52%。

　　該片區(qū)的房產(chǎn)中介對第一財(cái)經(jīng)表示,，2020年左右八卦嶺宿舍的房價(jià)漲幅之所以那么大,，主要與荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)落地的消息有關(guān)，加上那時(shí)買房的人比較多，全市的房價(jià)都在漲,，又因?yàn)榘素詭X宿舍的住宅面積普遍比較小,，“面積越小，單價(jià)越高,。很多人買小戶型就看總價(jià),，一定程度上忽略了單價(jià)�,！�

　　舊改的預(yù)期也成為八卦嶺宿舍房價(jià)上漲的一個(gè)因素,。資料顯示，八卦嶺宿舍區(qū)棚改項(xiàng)目于2019年納入福田區(qū)棚戶區(qū)改造年度計(jì)劃,，實(shí)施主體為福田人才安居公司,。該片區(qū)的房產(chǎn)中介對記者表示，如果片區(qū)內(nèi)拆遷,，補(bǔ)償?shù)姆桨甘?:1.2,，也就是說，若拆遷之前,，房產(chǎn)面積為30平方米,，后續(xù)補(bǔ)償?shù)姆课菝娣e則為36平方米。另外,，若想要更大的房子,，則可以補(bǔ)差價(jià)。因?yàn)榘素詭X片區(qū)內(nèi)的住宅普遍老舊,，未來若在二手房市場上市,，則具有較大競爭力，而且補(bǔ)償?shù)拿娣e也并不比原來小,。

　　2022年,，荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)正式投入使用，八卦嶺片區(qū)因?yàn)閷W(xué)位而暴漲的房價(jià),，也迎來市場的檢驗(yàn),。因?yàn)榘素詭X片區(qū)的小戶型多，又僅僅只有一所小學(xué),，所以,，荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)的入學(xué)積分并不低。2023年7月,，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)留言板上表示,，當(dāng)年荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)錄取最低積分為93.7分，意味著深戶一類（在八卦嶺片區(qū)購房）已滿三年的居民都無法就近上學(xué),，因此建議荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)在已招生6個(gè)班級的基礎(chǔ)上至少擴(kuò)招2個(gè)班級,。

　　另外,，上述網(wǎng)友還提及，當(dāng)年入學(xué)積分為92～93分左右的家庭,，基本上屬于八卦嶺片區(qū)內(nèi)的房價(jià)高位接盤者,，但是截至2023年7月，片區(qū)內(nèi)的房價(jià)降幅過半,，但在這種情況下,，孩子依舊不能就近入學(xué)。

　　按照福田區(qū)入學(xué)積分政策,，在學(xué)區(qū)內(nèi)購買住宅落戶的基礎(chǔ)分為80分（租房為60～65分）,，社保一個(gè)月獲0.1分，封頂10分,；購房（或租房）一個(gè)月獲0.1分,，封頂10分。按此計(jì)算,，深戶一類家庭，在社保積分封頂?shù)那闆r下,，購房滿三年的分?jǐn)?shù)為93.6分,，確實(shí)達(dá)不到當(dāng)年荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)的入學(xué)積分標(biāo)準(zhǔn)。而那些在2021年前后高位接盤購房的家庭,，即使社保積分封頂,，總的積分也無法達(dá)到2023年的入學(xué)積分。由此看來,，2023年,，一部分此前因?yàn)閷W(xué)位購房的家庭，并沒有實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的“名校夢”,。

　　來到2024年,，盡管目前荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)只有一、二年級,，還沒有小升初的成績,，但荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)的入學(xué)積分仍然不低。近日,，有媒體統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,，今年荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)的入學(xué)積分為90.9分，遠(yuǎn)高于荔園小學(xué)的其他校區(qū),，以及“名�,！卑倩ㄐ�學(xué)。房產(chǎn)中介對記者表示,，八卦嶺片區(qū)的小戶型多,，劃片范圍太大,，因此積分就比較高。

　　如上述網(wǎng)友所說,，在深圳樓市限購,、二手房參考價(jià)等政策落地后，2021年下半年開始,，深圳房價(jià)進(jìn)入下行通道,，八卦嶺片區(qū)也成為房價(jià)下跌的“重災(zāi)區(qū)”。一房產(chǎn)中介平臺顯示,，2023年7月,，八卦嶺宿舍的成交價(jià)為7萬元/平方米左右，較2021年14.5萬元/平方米的成交價(jià)腰斬,；2024年以來,，八卦嶺宿舍房價(jià)繼續(xù)下跌，房源成交價(jià)格為5萬元/平方米左右,，最低成交價(jià)低至3.9萬元/平方米,。

　　“現(xiàn)在八卦嶺宿舍的房子，200萬以內(nèi)的預(yù)算,，小戶型可以隨便選,。”近日,，該片區(qū)的房產(chǎn)中介對記者表示,，八卦嶺宿舍的房源，現(xiàn)在的價(jià)格一定低于2019年上漲之前的價(jià)格,，在他看來,，八卦嶺宿舍的房價(jià)已經(jīng)見底。

　　除了入學(xué)積分高,，樓市整體下行帶來的影響,，“大學(xué)區(qū)”政策、“集團(tuán)化辦學(xué)”,、棚改遙遙無期等因素也影響著八卦嶺片區(qū)的學(xué)區(qū)房們,。

　　2021年8月，深圳發(fā)布了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》,，其中提出“推行大學(xué)區(qū)招生,、建立教師交流制度”。所謂的“大學(xué)區(qū)招生”,，指的是一套房產(chǎn)可以對應(yīng)多個(gè)學(xué)校,，家長可在學(xué)區(qū)內(nèi)為孩子報(bào)讀多所學(xué)校，學(xué)校按志愿次序和積分高低依次錄取,，該制度下,，即使買了學(xué)區(qū)房,，也不一定能上“名校”,�,！敖處熃涣髦贫取敝傅氖牵�深圳市��(nèi)的老師輪流到各個(gè)學(xué)校進(jìn)行教學(xué),，旨在促進(jìn)教育公平,。盡管到目前“大學(xué)區(qū)招生”和“教師交流制度”還未真正實(shí)行，但在教育公平的趨勢似乎已經(jīng)成為社會共識,，也一定程度上影響了學(xué)區(qū)房的投資炒作,。

　　2022年4月，《深圳市公辦中小學(xué)集團(tuán)化辦學(xué)實(shí)施方案》印發(fā),，其中提到,，2022-2025年，評選80個(gè)優(yōu)質(zhì)公辦中小學(xué)教育集團(tuán),�,！凹瘓F(tuán)化辦學(xué)”指的是以將一所名校和若干所學(xué)校組成學(xué)校共同體的辦學(xué)體制，在“名�,！钡膸�動之��,，提升周邊若干學(xué)校的辦學(xué)能力。而文中所述的荔園小學(xué)八卦嶺校區(qū)即是“集團(tuán)化辦學(xué)”的一種體現(xiàn),。

　　此外，2021年8月“防止大拆大建”政策頒布,，八卦嶺片區(qū)的舊改也看不到明確的時(shí)間線,，這也讓投資客們變得更加理性。2023年12月末,，人民網(wǎng)留言板上,，有網(wǎng)民咨詢八卦嶺宿舍的棚改進(jìn)度，福田區(qū)園嶺街道辦事處回應(yīng)稱,，目前,，深圳市規(guī)劃和自然資源局正在公開征求《關(guān)于加強(qiáng)舊住宅區(qū)拆除重建類城市更新工作的實(shí)施意見（征求意見稿）》意見，等待新政策正式公布,，原八卦嶺宿舍區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目計(jì)劃受上述政策出臺影響暫時(shí)停滯,。

　　廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對記者表示，像八卦嶺宿舍這樣房價(jià)漲跌幅度均大于同期樓市水平的情況,，主要因?yàn)檫@類房源老舊,，居住屬性較差，本身房價(jià)比較低,，再因?yàn)閼粜洼^小,，投資門檻也低,，吸引的投資客也就更多，所以一旦有學(xué)位因素的加持,，價(jià)格也就會面臨大幅上漲,，其投資屬性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居住屬性。

　　李宇嘉表示,，后續(xù)隨著投資客退潮,，再加上因?yàn)閷W(xué)位政策調(diào)整，例如深圳“大學(xué)區(qū)”政策可能落地,，集團(tuán)化辦學(xué)成為潮流,，教育公平成為一種趨勢，房源的學(xué)位投資屬性則隨之減弱,。而此時(shí),，房源的區(qū)位、配套,、居住舒適度等屬性則成為房源價(jià)格的衡量因素,，這類老舊的房源則不占優(yōu)勢，價(jià)格也就會大幅下跌,。他建議,，購房者在挑選房源時(shí)，除了關(guān)注房源的學(xué)位政策,，還應(yīng)該同時(shí)關(guān)注房源本身擁有的配套,，關(guān)注房子的居住屬性。