城鎮(zhèn)化放緩，進(jìn)城置業(yè)需求減少,，迭加人口減少的大趨勢,，無不在昭示一個(gè)殘酷的事實(shí)：縣城樓市，接盤者已經(jīng)不多了,。

　　曾幾何時(shí),，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)，一度是炙手可熱的節(jié)點(diǎn)性話題,，即便那些欠發(fā)達(dá)的縣城,，春節(jié)的樓市也是一片火熱的景象。

　　如今,，房地產(chǎn)行業(yè)的寒風(fēng),，席卷大大小小的城市，縣城房價(jià)下跌,、房產(chǎn)投資失敗的故事,，在社交媒體上頻現(xiàn)，成為新的討論熱點(diǎn),。

　　今年春節(jié),，我回了一趟位于湖北老家縣城，借住在我姐的新房中,。這套新房去年購入,，下半年喬遷之喜后，一家人也從村里搬進(jìn)了城區(qū),，借助回家的機(jī)會(huì),，我也得以近距離觀察老家的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀。

　　我姐在外務(wù)工,，娃由我媽在帶,，作出縣城買房的決定，主要是考慮到農(nóng)村生活諸多不便,，尤其是上學(xué)距離遠(yuǎn),，接送不安全，冬天的嚴(yán)寒天氣對老人更是一種煎熬,。

　　在購入這套房之前,，我曾替她在網(wǎng)上看了很多二手房，加了很多當(dāng)?shù)氐闹薪�,，買二手房主要是圖個(gè)便宜,，也不用費(fèi)心去裝修,，拎包入住。

　　不過,，后來發(fā)現(xiàn),，不同于一二線城市，縣城購房者的新房偏好很強(qiáng),，二手房交易量小,，市場比較落后。在價(jià)格相差不大的情況下,，多數(shù)人寧愿多花一點(diǎn)錢,，買一個(gè)一手的新房。而且,，算上稅費(fèi)成本,，二手房其實(shí)沒有太多的價(jià)格優(yōu)勢。

　　最后敲定的這套房,，不在城中心,，不過周邊配套應(yīng)有盡有，距離學(xué)校步行5分鐘,，算得上是十分便利了,。

　　由于買房時(shí)，全國樓市已經(jīng)是寒風(fēng)凜冽,，這套房又是尾盤,，所以折扣力度也比較大，首付兩成,，政府補(bǔ)貼2萬元,，送一個(gè)地下車位，總共99平方米,，總價(jià)在35萬元,，算下來只需要首付四五萬元，就入手了一套新房,。

　　這幾年,，縣城的房子不好賣，已成了眾所周知的事實(shí),。正所謂一榮俱榮,、一損俱損，樓市不景氣,，上下游的行業(yè)都在寒冬中煎熬,，那些搞裝修的為了拉點(diǎn)生意，跟著卷到了白菜價(jià),。

　　我姐的這套近百平米的房子,，精裝修全包的總價(jià)，低到只要6萬元,。6萬元什么概念,？在一二線萬元甚至都不夠給房間定制幾個(gè)衣柜。

　　回家這幾天我發(fā)現(xiàn),，小區(qū)的入住率很低,，兩梯四戶，這一層只有我們一戶入住,，其他樓層基本是同樣的情況,，有的甚至一戶都沒有，在電梯里遇到鄰居的概率很低,。

　　而且,，由于大量房屋尚未裝修入住，電梯內(nèi)仍保留著保護(hù)木板,，以防業(yè)主裝修搬運(yùn)材料時(shí)造成刮傷,。而這些木板上，則密密麻麻地貼滿了各種裝修,、家具家電的廣告電話,，它們也仿佛成了縣城樓市內(nèi)卷和不景氣的一個(gè)象征。

　　在購房時(shí),，銷售人員表示,，贈(zèng)送的車位以后可以出租，等到入住后我媽才發(fā)現(xiàn),，如此低的入住率,，車位需求并不緊張，租金掛再低也不會(huì)有人租,，投資回報(bào)也就成了空談,。

　　我的老家縣城位于湖北中部，前幾年剛升級成“縣級市”,，距離武漢150公里左右,，不堵車的情況下開車2小時(shí)，基本處在輻射范圍之外,。2023年的GDP在400億元左右,，全市的戶籍總?cè)丝诩s在60萬。

　　由于沒有核心產(chǎn)業(yè)支撐,，離中心城市武漢也有一定距離,，房價(jià)漲幅還算不上特別離譜，目前均價(jià)維持在三四千元上下,。

　　猶記得大學(xué)畢業(yè)的2012年前后,，當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)還是一棟二十幾層的高樓,，等到近幾年，小區(qū)住宅普遍都建到20層了,，像我姐買的這個(gè)小區(qū),，接近30層。

　　我翻看了下官網(wǎng)的數(shù)據(jù),，2020年,、2021年，當(dāng)?shù)匾雅鷾?zhǔn)預(yù)售尚未售出的商品住房,，分別為8830套,、9918套；2022年數(shù)據(jù)沒有公布,，但1—9月為8889套,；2023年為6052套；2024年前11月為4713套,。

　　待售的商品房庫存開始下降,，但這完全不能說明樓市更景氣了，其背后是房地產(chǎn)投資開發(fā)速度的大幅下降,，以及新房購房需求的嚴(yán)重萎縮,。

　　2021年年底，當(dāng)?shù)匾雅鷾?zhǔn)預(yù)售尚未售出的商品住房,，雖然多達(dá)9918套,，但全年新建商品住房銷售4166套。而2024年前11月,，沒賣出的商品住房下降到4713套,，但新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售只有924套。

　　也就是說,，新房的去化周期,，已經(jīng)從兩年，拉長到了5年左右——在不再新建住宅的前提下,，按照當(dāng)前的去化速度,，縣城的現(xiàn)有庫存，至少需要5年多的時(shí)間才能完全消化,。

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)公報(bào),，當(dāng)?shù)氐膽艏�人口�?shù)，近幾年呈持續(xù)下降的狀態(tài),，從2018年的63萬人,，減少到2023年的60.5萬人。如果算常住人口數(shù),，人口流失的情況會(huì)更加嚴(yán)峻,。

　　老家農(nóng)村的鄰居,，該進(jìn)城買房的，基本都進(jìn)城買房了,。城鎮(zhèn)化放緩,，進(jìn)城置業(yè)需求減少,，迭加人口減少的大趨勢,，無不在昭示一個(gè)殘酷的事實(shí)：縣城樓市，接盤者已經(jīng)不多了,。

　　有平臺(tái)統(tǒng)計(jì),，2021年中國有103個(gè)縣的房價(jià)均價(jià)過萬，這個(gè)數(shù)據(jù)聽起來很夸張,，事實(shí)上,，放在全國近2000個(gè)縣城的廣泛樣本中，不難發(fā)現(xiàn),，能在2021年維持如此高水平的房價(jià),，是相當(dāng)罕見的。

　　數(shù)據(jù)顯示,，從2010年到2020年,，我國近七成的縣級行政單元（縣和縣級市）常住人口在減少。到2020年年底,，縣域人口規(guī)模的占比,，處在歷年的最低值，凈流出人口總規(guī)模已經(jīng)超過1.5億人,。

　　人口流出,，總?cè)丝跍p少，意味著需求減弱,，這會(huì)對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不可逆轉(zhuǎn)的影響,。當(dāng)然，也意味著房地產(chǎn)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老路徹底走不通了,。

　　前些年,，縣城樓市的野蠻生長，一方面是因?yàn)檗r(nóng)民進(jìn)城,，產(chǎn)生了大量購房需求,，另一方面，也是受棚改貨幣化影響,，資金密集涌入房地產(chǎn)市場,，和土地財(cái)政一拍即合。

　　如今,，這些催熱市場的條件不再,，房子白菜價(jià)的“鶴崗化”現(xiàn)象,，甚至開始蔓延到一二線城市“家門口”。沒有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐的縣城,，其樓市的繁榮將就此成為歷史,。

　　前幾天，正好刷到以前咨詢買房時(shí)的縣城中介,，突然發(fā)現(xiàn)她視頻主頁內(nèi)容,，已不再聚焦于房產(chǎn)推銷，而是變成了婚慶服務(wù),，大概是換了職業(yè),。