由于不信任業(yè)委會，2023年朝陽區(qū)塞納維拉水景花園小區(qū)業(yè)主決定召開臨時大會罷免小區(qū)業(yè)委會,。可當大家在“北京業(yè)主”App上進行投票時卻遇到諸多難題——通知無法覆蓋全體業(yè)主,、自動認證不成功、人工認證又太慢,，還有不少老年人及常年在外的業(yè)主很難完成操作。最終，在投票同意率高達98%的情況下,，因參與投票的業(yè)主未達到規(guī)定的三分之二,，那一輪罷免投票以失敗告終。最近,，業(yè)主決定啟動第二輪業(yè)委會罷免投票，他們特別希望屬地相關部門能夠給予專業(yè)指導,。

　　“我們算是北京市較早成立業(yè)委會的小區(qū)了，沒想到如今卻成了這個樣子,。”業(yè)主劉先生入住朝陽區(qū)塞納維拉水景花園小區(qū)已經(jīng)8年了,，對于小區(qū)業(yè)委會的看法經(jīng)歷了很大轉(zhuǎn)變。為了解聘當年的開發(fā)商物業(yè),，2016年小區(qū)成立了業(yè)委會，并通過招標聘請了新物業(yè)公司,。“當時新物業(yè)入場干凈利索,，大家別提多開心了，都很信任業(yè)委會,�,！�

　　可此后幾年，事情出現(xiàn)了變化,。據(jù)一些業(yè)主介紹，到了2019年,，新物業(yè)工作積極性越來越低，業(yè)委會沒有起到監(jiān)督作用,，甚至雙方的利益關系也愈發(fā)不透明,。原本9人的業(yè)委會只剩下了3人，但始終沒有增補委員,。按規(guī)定，實際委員人數(shù)不足一半,，業(yè)委會已無法正常履行職責，應重新選舉新的業(yè)委會,。

　　業(yè)主將這一情況反映到了屬地來廣營地區(qū)辦事處。2020年8月12日,，來廣營地區(qū)辦事處向小區(qū)業(yè)委會及業(yè)主發(fā)布《關于水景花園業(yè)主委員會委員換屆選舉指導意見》，要求小區(qū)業(yè)委會遞交申請委員換屆選舉的書面報告,，并依法組建業(yè)主委員會換屆小組,。2021年,，本以為會選出一批新委員，但由于選舉過程存在紕漏遭到業(yè)主投訴,，本該30天內(nèi)完成的街道備案流程，卻足足走了兩年,。而在2023年備案前夕，新選出的小區(qū)業(yè)委會又開了一個閉門會議,，聘請3位原業(yè)委會委員為顧問�,！跋喈斢诖蠹艺垓v半天,，權(quán)力又回到這些不被業(yè)主信任的委員手里,。”業(yè)主劉先生說,。

　　帶著這份不滿，小區(qū)業(yè)主們自發(fā)成立了17人的志愿組,，征集業(yè)主簽名。用了近一個月時間,，志愿組共收集了86戶業(yè)主簽名，超過了規(guī)定總數(shù)276戶的20%,。2023年9月12日，志愿組向社區(qū)居委會,、業(yè)委會申請召開業(yè)主大會臨時會議，提議表決罷免現(xiàn)業(yè)委會委員,、重新選舉業(yè)委會委員,。隨后,，業(yè)委會相關負責人在微信群里發(fā)出業(yè)主大會臨時會議召開方案，其中提出使用“北京業(yè)主”App公共決策平臺表決業(yè)主大會臨時會議相關議題,。

　　根據(jù)方案,，業(yè)主大會臨時會議由業(yè)主委員會牽頭召開，時間為2023年10月7日至2024年1月24日,。業(yè)主委員會將把該方案公示并上傳“北京業(yè)主”App，業(yè)主可通過公告欄中張貼的“北京業(yè)主”App二維碼掃碼下載,，參與投票表決,。

　　對此,，有業(yè)主擔心，業(yè)委會只在公告欄及微信群中發(fā)布了方案,，難以通知到全部業(yè)主。還有業(yè)主懷疑,，沒有屬地街道監(jiān)督，業(yè)委會恐沒有積極性“自己開會罷免自己”,。

　　依據(jù)民法典第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,。業(yè)主反映，投票到這里就陷入了困境,，要想更多業(yè)主參與投票，就需要盡可能通知到戶,。可掌握業(yè)主信息的業(yè)委會并沒有通知到每一位業(yè)主,，沒有業(yè)主信息的志愿組也難以向前推進�,！拔覀儧]有業(yè)主電話,，小區(qū)里有的房子沒人住，還有不少都是租戶,，礙于隱私，也不愿意擅自透露業(yè)主信息,�,！敝驹附M成員李先生說,。

　　為了盡快在今年1月24日投票截止前讓更多業(yè)主參與表決，志愿組又新建了一個投票微信群,，廣而告之吸納成員。截至去年底,，投票群里已經(jīng)有140多戶業(yè)主，“北京業(yè)主”App投票率達到45.29%,，換算下來，已有125戶完成認證并參與投票表決,，但距離三分之二參與的目標仍相去甚遠,。

　　在盡力通知業(yè)主參與投票的同時,，志愿組又遇到一個新難題。業(yè)主在登錄“北京業(yè)主”App前需要先通過認證,，而不少業(yè)主連認證這一關都難以通過。

　　據(jù)業(yè)主們反映,，按照操作說明,，業(yè)主在App上傳身份證后能夠?qū)崿F(xiàn)自動認證，但不知什么原因,，水景花園小區(qū)的業(yè)主都無法通過自動認證，只能走人工認證的渠道,。而人工認證除了要輸入手機號、上傳身份證,，還要等來廣營地區(qū)辦事處房管科來逐一認證。

　　對此,，北京市住建委物業(yè)管理處工作人員向記者解釋,，“北京業(yè)主”App自動認證不成功，有可能是數(shù)據(jù)庫更新不及時,，如果覺得人工認證不方便,，可以聯(lián)系屬地街道進行數(shù)據(jù)更新,。而來廣營地區(qū)辦事處工作人員回應稱，自動認證不成功是由于小區(qū)里有的房號與實際房屋對應不上,。只要有業(yè)主反映，辦事處都會及時聯(lián)系區(qū)房管局人工認證,，最快半天就能完成。但是,，有業(yè)主并不認可這一說法，“最近人工認證的時間越來越慢,，甚至有人一個月都不能通過認證�,！�

　　此外，小區(qū)部分業(yè)主常年居住在海外,，無法接收短信驗證碼,，還有的業(yè)主身份證過期了,，不回國也沒辦法補辦,，只能被硬性認證條件排除在外�,！霸撓氲霓k法我們都想過了，即便我們通知到位,，這些業(yè)主想?yún)⑴c也無法投票�,！崩钕壬�說,。

　　即便在“北京業(yè)主”App上投票遇到諸多困難,，但不少業(yè)主表示，線上投票是大勢所趨,。同時，有業(yè)主建議屬地相關部門派人指導大家使用App,，對線上投票方式的完善和推廣起到積極作用。

　　記者聯(lián)系來廣營地區(qū)辦事處,，工作人員表示，線上投票方便快捷,、效率更高，還能保證投票的真實性,。至于業(yè)主對業(yè)委會“自己罷免自己”的質(zhì)疑，工作人員認為,，通過“北京業(yè)主”App投票并不涉及回避的問題,，因為投票議題會上傳App并由辦事處審核,。工作人員還稱,，將盡可能幫助業(yè)主認證快速通過，讓投票表決順利進行,。

　　1月24日，投票結(jié)果正式出爐,。共169戶業(yè)主參與投票，166戶業(yè)主在罷免現(xiàn)業(yè)委會,、選舉新業(yè)委會的議題中投下“同意”票,。投票率為61.23%，同意率達到98.22%,。但由于少了15戶參與，投票率不足三分之二，最終該議題未獲通過,。

　　通過這次投票,，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)了一個新問題。大家都知道“三分之二”和“二分之一”是整場投票中的關鍵數(shù)據(jù),。自投票開始,，每一個經(jīng)過認證的業(yè)主都能看到實時投票信息，這可能會左右投票意向,�,！坝行�業(yè)主認為很難達到三分之二的參與率，所以放棄投票,�,！�

　　因此,，業(yè)主建議,，投票結(jié)果應該在投票結(jié)束后予以顯示，這樣才會讓同意和反對的雙方都能盡可能參與投票,，進而達到公平的目的,。

　　據(jù)了解，2月19日,，業(yè)主們向業(yè)委會及社區(qū)提交了第二次臨時大會申請書，并呼吁本次臨時大會由屬地街道主導舉辦,，幫助業(yè)主推進小區(qū)管理,。

　　對于水景花園小區(qū)目前面臨的難題,，物業(yè)管理資深律師包華認為，業(yè)主大會是由業(yè)主委員會組織籌備的,，如果業(yè)主大會的議題涉及業(yè)主委員會委員,，由業(yè)主委員會去做罷免或任期提前屆滿的工作是不恰當?shù)模�因此在議事規(guī)則中,，就需要對類似關聯(lián)性事項的表決設定回避原則,。但是，目前北京市的示范文本中并未設定該原則,，在這種情況下,，建議居民委員會參與組織業(yè)主大會相關工作。

　　關于“北京業(yè)主”App使用中出現(xiàn)的問題，包華表示,，北京市推動“北京業(yè)主”App的普及推廣,，目的是為了降低業(yè)主參與的門檻。但實際操作中,，一些對手機App掌握程度不夠的業(yè)主無法順利完成線上投票,，反而形成了無形的門檻。該小區(qū)業(yè)主在使用App過程中遇到的問題其實具有一定的普遍性,，相關部門應加強調(diào)查研究,，吸納業(yè)主的合理建議，進一步完善“北京業(yè)主”App,。

　　究竟是選擇線上還是線下投票,，包華認為不應一概而論，哪種方式最具有可行性就應該作為首選,。這需要有關方面根據(jù)社區(qū)的人員結(jié)構(gòu),、主力群體分布等因素綜合判斷，最終選擇符合多數(shù)業(yè)主習慣的投票方式,。特別是對于首次采用線上投票方式的小區(qū),，屬地政府部門有必要參與指導，幫助業(yè)主順利完成,。