由于不信任業(yè)委會，2023年朝陽區(qū)塞納維拉水景花園小區(qū)業(yè)主決定召開臨時(shí)大會罷免小區(qū)業(yè)委會,�,？僧�(dāng)大家在“北京業(yè)主”App上進(jìn)行投票時(shí)卻遇到諸多難題——通知無法覆蓋全體業(yè)主、自動認(rèn)證不成功,、人工認(rèn)證又太慢,，還有不少老年人及常年在外的業(yè)主很難完成操作。最終,，在投票同意率高達(dá)98%的情況下,，因參與投票的業(yè)主未達(dá)到規(guī)定的三分之二，那一輪罷免投票以失敗告終,。最近,，業(yè)主決定啟動第二輪業(yè)委會罷免投票，他們特別希望屬地相關(guān)部門能夠給予專業(yè)指導(dǎo),。

　　“我們算是北京市較早成立業(yè)委會的小區(qū)了,，沒想到如今卻成了這個(gè)樣子�,！睒I(yè)主劉先生入住朝陽區(qū)塞納維拉水景花園小區(qū)已經(jīng)8年了,，對于小區(qū)業(yè)委會的看法經(jīng)歷了很大轉(zhuǎn)變。為了解聘當(dāng)年的開發(fā)商物業(yè),，2016年小區(qū)成立了業(yè)委會,，并通過招標(biāo)聘請了新物業(yè)公司�,！爱�(dāng)時(shí)新物業(yè)入場干凈利索,，大家別提多開心了，都很信任業(yè)委會,�,！�

　　可此后幾年，事情出現(xiàn)了變化,。據(jù)一些業(yè)主介紹,，到了2019年，新物業(yè)工作積極性越來越低，業(yè)委會沒有起到監(jiān)督作用,，甚至雙方的利益關(guān)系也愈發(fā)不透明,。原本9人的業(yè)委會只剩下了3人，但始終沒有增補(bǔ)委員,。按規(guī)定,，實(shí)際委員人數(shù)不足一半，業(yè)委會已無法正常履行職責(zé),，應(yīng)重新選舉新的業(yè)委會,。

　　業(yè)主將這一情況反映到了屬地來廣營地區(qū)辦事處。2020年8月12日,，來廣營地區(qū)辦事處向小區(qū)業(yè)委會及業(yè)主發(fā)布《關(guān)于水景花園業(yè)主委員會委員換屆選舉指導(dǎo)意見》,，要求小區(qū)業(yè)委會遞交申請委員換屆選舉的書面報(bào)告，并依法組建業(yè)主委員會換屆小組,。2021年,，本以為會選出一批新委員，但由于選舉過程存在紕漏遭到業(yè)主投訴,，本該30天內(nèi)完成的街道備案流程,，卻足足走了兩年。而在2023年備案前夕,，新選出的小區(qū)業(yè)委會又開了一個(gè)閉門會議,，聘請3位原業(yè)委會委員為顧問�,！跋喈�(dāng)于大家折騰半天,，權(quán)力又回到這些不被業(yè)主信任的委員手里�,！睒I(yè)主劉先生說,。

　　帶著這份不滿，小區(qū)業(yè)主們自發(fā)成立了17人的志愿組,，征集業(yè)主簽名,。用了近一個(gè)月時(shí)間，志愿組共收集了86戶業(yè)主簽名,，超過了規(guī)定總數(shù)276戶的20%,。2023年9月12日，志愿組向社區(qū)居委會,、業(yè)委會申請召開業(yè)主大會臨時(shí)會議,，提議表決罷免現(xiàn)業(yè)委會委員、重新選舉業(yè)委會委員,。隨后，業(yè)委會相關(guān)負(fù)責(zé)人在微信群里發(fā)出業(yè)主大會臨時(shí)會議召開方案，其中提出使用“北京業(yè)主”App公共決策平臺表決業(yè)主大會臨時(shí)會議相關(guān)議題,。

　　根據(jù)方案,，業(yè)主大會臨時(shí)會議由業(yè)主委員會牽頭召開，時(shí)間為2023年10月7日至2024年1月24日,。業(yè)主委員會將把該方案公示并上傳“北京業(yè)主”App,，業(yè)主可通過公告欄中張貼的“北京業(yè)主”App二維碼掃碼下載，參與投票表決,。

　　對此,，有業(yè)主擔(dān)心，業(yè)委會只在公告欄及微信群中發(fā)布了方案,，難以通知到全部業(yè)主,。還有業(yè)主懷疑，沒有屬地街道監(jiān)督,，業(yè)委會恐沒有積極性“自己開會罷免自己”,。

　　依據(jù)民法典第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員,，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決,，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主反映,，投票到這里就陷入了困境,，要想更多業(yè)主參與投票，就需要盡可能通知到戶,�,？烧莆諛I(yè)主信息的業(yè)委會并沒有通知到每一位業(yè)主，沒有業(yè)主信息的志愿組也難以向前推進(jìn),�,！拔覀儧]有業(yè)主電話，小區(qū)里有的房子沒人住,，還有不少都是租戶,，礙于隱私，也不愿意擅自透露業(yè)主信息,�,！敝驹附M成員李先生說。

　　為了盡快在今年1月24日投票截止前讓更多業(yè)主參與表決,，志愿組又新建了一個(gè)投票微信群,，廣而告之吸納成員。截至去年底,，投票群里已經(jīng)有140多戶業(yè)主,，“北京業(yè)主”App投票率達(dá)到45.29%,，換算下來，已有125戶完成認(rèn)證并參與投票表決,，但距離三分之二參與的目標(biāo)仍相去甚遠(yuǎn),。

　　在盡力通知業(yè)主參與投票的同時(shí)，志愿組又遇到一個(gè)新難題,。業(yè)主在登錄“北京業(yè)主”App前需要先通過認(rèn)證,，而不少業(yè)主連認(rèn)證這一關(guān)都難以通過。

　　據(jù)業(yè)主們反映,，按照操作說明,，業(yè)主在App上傳身份證后能夠?qū)崿F(xiàn)自動認(rèn)證，但不知什么原因,，水景花園小區(qū)的業(yè)主都無法通過自動認(rèn)證,，只能走人工認(rèn)證的渠道。而人工認(rèn)證除了要輸入手機(jī)號,、上傳身份證,，還要等來廣營地區(qū)辦事處房管科來逐一認(rèn)證。

　　對此,，北京市住建委物業(yè)管理處工作人員向記者解釋,，“北京業(yè)主”App自動認(rèn)證不成功，有可能是數(shù)據(jù)庫更新不及時(shí),，如果覺得人工認(rèn)證不方便,，可以聯(lián)系屬地街道進(jìn)行數(shù)據(jù)更新。而來廣營地區(qū)辦事處工作人員回應(yīng)稱,，自動認(rèn)證不成功是由于小區(qū)里有的房號與實(shí)際房屋對應(yīng)不上,。只要有業(yè)主反映，辦事處都會及時(shí)聯(lián)系區(qū)房管局人工認(rèn)證,，最快半天就能完成,。但是，有業(yè)主并不認(rèn)可這一說法,，“最近人工認(rèn)證的時(shí)間越來越慢,，甚至有人一個(gè)月都不能通過認(rèn)證�,！�

　　此外,，小區(qū)部分業(yè)主常年居住在海外，無法接收短信驗(yàn)證碼,，還有的業(yè)主身份證過期了,，不回國也沒辦法補(bǔ)辦，只能被硬性認(rèn)證條件排除在外,�,！霸撓氲霓k法我們都想過了,，即便我們通知到位，這些業(yè)主想?yún)⑴c也無法投票,�,！崩钕壬�說。

　　即便在“北京業(yè)主”App上投票遇到諸多困難,，但不少業(yè)主表示，線上投票是大勢所趨,。同時(shí),，有業(yè)主建議屬地相關(guān)部門派人指導(dǎo)大家使用App，對線上投票方式的完善和推廣起到積極作用,。

　　記者聯(lián)系來廣營地區(qū)辦事處,，工作人員表示，線上投票方便快捷,、效率更高,，還能保證投票的真實(shí)性。至于業(yè)主對業(yè)委會“自己罷免自己”的質(zhì)疑,，工作人員認(rèn)為,，通過“北京業(yè)主”App投票并不涉及回避的問題，因?yàn)橥镀弊h題會上傳App并由辦事處審核,。工作人員還稱,，將盡可能幫助業(yè)主認(rèn)證快速通過，讓投票表決順利進(jìn)行,。

　　1月24日,，投票結(jié)果正式出爐。共169戶業(yè)主參與投票,，166戶業(yè)主在罷免現(xiàn)業(yè)委會,、選舉新業(yè)委會的議題中投下“同意”票。投票率為61.23%,，同意率達(dá)到98.22%,。但由于少了15戶參與，投票率不足三分之二,，最終該議題未獲通過,。

　　通過這次投票，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)了一個(gè)新問題,。大家都知道“三分之二”和“二分之一”是整場投票中的關(guān)鍵數(shù)據(jù),。自投票開始，每一個(gè)經(jīng)過認(rèn)證的業(yè)主都能看到實(shí)時(shí)投票信息,，這可能會左右投票意向,�,！坝行�業(yè)主認(rèn)為很難達(dá)到三分之二的參與率，所以放棄投票,�,！�

　　因此，業(yè)主建議,，投票結(jié)果應(yīng)該在投票結(jié)束后予以顯示,，這樣才會讓同意和反對的雙方都能盡可能參與投票，進(jìn)而達(dá)到公平的目的,。

　　據(jù)了解,，2月19日，業(yè)主們向業(yè)委會及社區(qū)提交了第二次臨時(shí)大會申請書,，并呼吁本次臨時(shí)大會由屬地街道主導(dǎo)舉辦,，幫助業(yè)主推進(jìn)小區(qū)管理。

　　對于水景花園小區(qū)目前面臨的難題,，物業(yè)管理資深律師包華認(rèn)為,，業(yè)主大會是由業(yè)主委員會組織籌備的，如果業(yè)主大會的議題涉及業(yè)主委員會委員,，由業(yè)主委員會去做罷免或任期提前屆滿的工作是不恰當(dāng)?shù)�,，因此在議事規(guī)則中，就需要對類似關(guān)聯(lián)性事項(xiàng)的表決設(shè)定回避原則,。但是,，目前北京市的示范文本中并未設(shè)定該原則，在這種情況下,，建議居民委員會參與組織業(yè)主大會相關(guān)工作,。

　　關(guān)于“北京業(yè)主”App使用中出現(xiàn)的問題，包華表示,，北京市推動“北京業(yè)主”App的普及推廣,，目的是為了降低業(yè)主參與的門檻。但實(shí)際操作中,，一些對手機(jī)App掌握程度不夠的業(yè)主無法順利完成線上投票,，反而形成了無形的門檻。該小區(qū)業(yè)主在使用App過程中遇到的問題其實(shí)具有一定的普遍性,，相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)調(diào)查研究,，吸納業(yè)主的合理建議，進(jìn)一步完善“北京業(yè)主”App,。

　　究竟是選擇線上還是線下投票,，包華認(rèn)為不應(yīng)一概而論，哪種方式最具有可行性就應(yīng)該作為首選,。這需要有關(guān)方面根據(jù)社區(qū)的人員結(jié)構(gòu),、主力群體分布等因素綜合判斷,，最終選擇符合多數(shù)業(yè)主習(xí)慣的投票方式。特別是對于首次采用線上投票方式的小區(qū),，屬地政府部門有必要參與指導(dǎo),，幫助業(yè)主順利完成。