居住權(quán)與人們的生活息息相關(guān),，居住權(quán)的設(shè)定將房屋權(quán)利在所有權(quán)人和居住權(quán)人之間進(jìn)行了分配，既可以滿足特定群體的住房需求,，又可以有效發(fā)揮房屋效用,，具有重要的社會(huì)意義和制度價(jià)值,。

　　《北京市居住權(quán)登記試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》近期面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，居住權(quán)制度再度引發(fā)熱議,。居住權(quán)可以說(shuō)與人們的生活息息相關(guān),，那么，居住權(quán)究竟是什么,？有哪些設(shè)立方式,？如何為房屋設(shè)立合法有效的居住權(quán)呢？

　　在2021年施行的民法典中,，設(shè)專章規(guī)定了居住權(quán)這種新型的用益物權(quán),，對(duì)滿足特定人群，尤其是老年人等弱勢(shì)群體的居住需求起到了積極作用,，為住有所居提供了更多的制度選擇和保障,。根據(jù)民法典的規(guī)定，居住權(quán)是為滿足居住權(quán)人生活居住的需要,，由當(dāng)事人依法設(shè)立,，對(duì)他人住宅的全部或部分享有占有、使用的用益物權(quán),。居住權(quán)的設(shè)定,，將房屋權(quán)利在所有權(quán)人和居住權(quán)人之間進(jìn)行了分配，既可以滿足特定群體的住房需求,，又可以有效發(fā)揮房屋效用,，具有重要的社會(huì)意義和制度價(jià)值。

　　同為對(duì)他人房屋的占有使用,，居住權(quán)與房屋租賃權(quán)在形式上極為類似,，如果長(zhǎng)期租住他人房屋，是否意味著對(duì)該房屋享有居住權(quán)呢,？并非如此,。雖然二者在形式上有相似之處，但有著本質(zhì)區(qū)別,，不可混淆,。首先，居住權(quán)屬于獨(dú)立的用益物權(quán),，居住權(quán)人可以對(duì)房屋進(jìn)行專屬和排他地利用,；而房屋租賃權(quán)作為債權(quán)，出租人與承租人通過(guò)租賃合同的方式約定雙方權(quán)利義務(wù),，不具備嚴(yán)格意義上的物權(quán)效力,。其次，居住權(quán)相較于租賃權(quán)而言更具有穩(wěn)定性，法律未對(duì)居住權(quán)的期限作出限定,，當(dāng)事人可以通過(guò)合同或遺囑的方式為他人設(shè)立一定期限的,，甚至是終身的居住權(quán)；而民法典第七百零五條明確規(guī)定了租賃合同期限不得超過(guò)20年,，超過(guò)部分無(wú)效,。再次，取得租賃權(quán),，是以支付租金為條件,；而居住權(quán)的設(shè)立既可以是無(wú)償?shù)�,，也可以有償,。最后，承租人在得到出租人同意的情況下,，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,，但是民法典第三百六十九條規(guī)定，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,、繼承,。

　　民法典并未禁止出售設(shè)立居住權(quán)的房屋，但明確了居住權(quán)的消滅條件,，即居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡,。換句話說(shuō)，在居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡前,，任何人包括新的房屋所有權(quán)人都不能影響居住權(quán)人對(duì)房屋的占有使用,。因此，居住權(quán)制度的設(shè)定對(duì)于房屋租賃和二手房買賣產(chǎn)生了重要的影響,，所以當(dāng)事人在租房,、購(gòu)房時(shí)不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封,、設(shè)立抵押等情況,，還應(yīng)該向不動(dòng)產(chǎn)登記部門查驗(yàn)該房屋上是否設(shè)立了居住權(quán)，避免出現(xiàn)支付房款后被迫與他人共居甚至住不進(jìn)去的尷尬境地,。

　　為了避免此類糾紛和風(fēng)險(xiǎn),，相關(guān)人員在簽訂房屋租賃或二手房買賣合同時(shí)，應(yīng)與房屋產(chǎn)權(quán)人就房屋是否設(shè)立居住權(quán)作出特別約定,，明確相應(yīng)的違約責(zé)任,。產(chǎn)權(quán)人也應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，向承租人或買受人如實(shí)告知房屋的權(quán)利登記情況,。

　　以合同設(shè)立居住權(quán)是最為常見(jiàn)的設(shè)立方式之一,。通常，以合同設(shè)立居住權(quán)的主體多為直系親屬或親友,，但簽訂書面居住權(quán)合同仍必不可少,。民法典第三百六十七條規(guī)定,，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同,。居住權(quán)合同一般包括下列條款：當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所,；住宅的位置；居住的條件和要求,；居住權(quán)期限,；解決爭(zhēng)議的方法。由此可見(jiàn),，居住權(quán)合同屬于要式合同,，通過(guò)書面形式訂立也有利于減少和解決糾紛。

　　需要特別注意的是,，根據(jù)民法典第三百六十八條規(guī)定,，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記,。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立,。由此可知，登記是以合同設(shè)立居住權(quán)的必經(jīng)程序,，未辦理登記的居住權(quán)合同不產(chǎn)生物權(quán)效力,，合同權(quán)利人不能取得居住權(quán)，只能基于居住權(quán)合同向相對(duì)人主張權(quán)利,，不能對(duì)抗第三人,。

　　以合同設(shè)立居住權(quán)一般由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)居住權(quán)登記，因此,，建議當(dāng)事人在合同中明確約定雙方共同辦理居住權(quán)登記的時(shí)間,，以及一方不配合辦理登記的違約責(zé)任，確保居住權(quán)設(shè)立的實(shí)現(xiàn),。另外需要注意的是,，法律上并沒(méi)有對(duì)居住權(quán)的期限進(jìn)行限定，在簽訂居住權(quán)合同時(shí)建議約定具體的期限,，明確是否為終身居住權(quán),，避免產(chǎn)生爭(zhēng)議。

　　民法典第三百七十一條規(guī)定,，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的,，參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。也就是說(shuō),，法律允許公民以設(shè)立遺囑的形式,，在自己享有所有權(quán)的房屋上為他人設(shè)立居住權(quán)。遺囑設(shè)立居住權(quán)，包括遺囑繼承和遺贈(zèng),。

　　上文提到,，如果以合同設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同,，如果以遺囑設(shè)立居住權(quán),，又有哪些遺囑形式可供選擇？民法典第一千一百三十四條至第一千一百三十九條規(guī)定的遺囑形式既包括自書,、代書,、打印等書面形式的遺囑，又包括非書面形式的錄音錄像和口頭遺囑,。如果選擇以自書遺囑,、代書遺囑等遺囑形式設(shè)立居住權(quán)，因上述遺囑均為書面形式,，具有嚴(yán)格的書寫要求,，若遇爭(zhēng)議,，法院可直接對(duì)書面遺囑進(jìn)行審查,。而口頭遺囑缺乏實(shí)質(zhì)載體，真實(shí)性較難判斷,，若必須通過(guò)口頭遺囑設(shè)立居住權(quán),，應(yīng)符合以下三個(gè)要件：一是遺囑人立遺囑時(shí)處于生命垂危或者遭遇重大意外等緊急情形,；二是應(yīng)有兩個(gè)以上見(jiàn)證人在場(chǎng)見(jiàn)證,；三是危急情況消除后，遺囑人能夠以書面或者錄音錄像形式立遺囑的,，所立口頭遺囑無(wú)效,，還需及時(shí)變更遺囑形式。

　　此外,，以遺贈(zèng)設(shè)立的居住權(quán),，如果受遺贈(zèng)人未在法定期限內(nèi)及時(shí)作出接受遺贈(zèng)的意思表示，或未完成遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議中的約定義務(wù),，也可能會(huì)喪失相應(yīng)權(quán)利,。

　　需要注意的是，遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),。遺囑人在遺囑中設(shè)立居住權(quán)時(shí),，首先要厘清房屋中是否存在他人的權(quán)屬份額，避免因遺囑處分了他人財(cái)產(chǎn)而導(dǎo)致居住權(quán)未能設(shè)立,。并且,，遺囑形式必須符合法定的形式要件，同時(shí)遺囑人在遺囑中要清晰、準(zhǔn)確地表達(dá)設(shè)立居住權(quán)的意愿,，包括明確房屋的坐落,，居住權(quán)人的姓名、身份證號(hào),，設(shè)立居住權(quán)的原因,，居住權(quán)的期限等，避免因遺囑形式不合法或遺囑內(nèi)容含糊,、有歧義而引發(fā)后續(xù)爭(zhēng)端,。

　　另外，居住權(quán)人要注意及時(shí)辦理登記,。雖然民法典規(guī)定遺囑人可以通過(guò)遺囑設(shè)立居住權(quán),，但遺囑屬于私文書證，一般情況下,，遺囑內(nèi)容僅有遺囑所涉人員知悉,，外部人員無(wú)從知曉，且所有權(quán)與居住權(quán)分別指向不同個(gè)體,，故因遺囑獲得房屋所有權(quán)和居住權(quán)的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在遺囑生效后,，及時(shí)前往房屋登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)利登記，以產(chǎn)生公示的法律效果,，從而更好地保護(hù)自身利益,，也有利于維護(hù)房屋所有權(quán)交易秩序。

　　與其他房屋權(quán)屬登記類似,，申請(qǐng)人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記時(shí),，應(yīng)對(duì)其提交的申請(qǐng)材料真實(shí)性負(fù)責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)僅對(duì)申請(qǐng)材料是否齊全,、是否符合法定形式進(jìn)行審查,，排除申請(qǐng)材料中可能存在的疑點(diǎn)。申請(qǐng)人委托他人或中介機(jī)構(gòu)代為辦理的,，應(yīng)確保簽字真實(shí),，否則可能面臨被撤銷登記的風(fēng)險(xiǎn)。

　　因申請(qǐng)人提交虛假材料造成錯(cuò)誤登記的,，受錯(cuò)誤登記影響的利害關(guān)系人可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)撤銷或變更,，也可以直接提起行政復(fù)議、行政訴訟程序?qū)で缶葷?jì),。如果當(dāng)事人或利害關(guān)系人對(duì)居住權(quán)登記所依據(jù)的基礎(chǔ)民事法律關(guān)系產(chǎn)生爭(zhēng)議,，包括對(duì)居住權(quán)合同、遺囑,、法律文書等的效力以及不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬等存在爭(zhēng)議,，應(yīng)當(dāng)先提起民事訴訟,，再根據(jù)民事案件的判決結(jié)果到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理更正登記，或就居住權(quán)登記行為申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟,。