居住權與人們的生活息息相關,，居住權的設定將房屋權利在所有權人和居住權人之間進行了分配，既可以滿足特定群體的住房需求，又可以有效發(fā)揮房屋效用,，具有重要的社會意義和制度價值,。

　　《北京市居住權登記試行辦法（征求意見稿）》近期面向社會公開征求意見，居住權制度再度引發(fā)熱議,。居住權可以說與人們的生活息息相關,，那么，居住權究竟是什么,？有哪些設立方式,？如何為房屋設立合法有效的居住權呢？

　　在2021年施行的民法典中,，設專章規(guī)定了居住權這種新型的用益物權,，對滿足特定人群，尤其是老年人等弱勢群體的居住需求起到了積極作用,，為住有所居提供了更多的制度選擇和保障,。根據(jù)民法典的規(guī)定，居住權是為滿足居住權人生活居住的需要,，由當事人依法設立，對他人住宅的全部或部分享有占有,、使用的用益物權,。居住權的設定，將房屋權利在所有權人和居住權人之間進行了分配,，既可以滿足特定群體的住房需求,，又可以有效發(fā)揮房屋效用，具有重要的社會意義和制度價值,。

　　同為對他人房屋的占有使用,，居住權與房屋租賃權在形式上極為類似，如果長期租住他人房屋,，是否意味著對該房屋享有居住權呢,？并非如此。雖然二者在形式上有相似之處,，但有著本質(zhì)區(qū)別,，不可混淆。首先,，居住權屬于獨立的用益物權,，居住權人可以對房屋進行專屬和排他地利用；而房屋租賃權作為債權,，出租人與承租人通過租賃合同的方式約定雙方權利義務,，不具備嚴格意義上的物權效力。其次，居住權相較于租賃權而言更具有穩(wěn)定性,，法律未對居住權的期限作出限定,，當事人可以通過合同或遺囑的方式為他人設立一定期限的，甚至是終身的居住權,；而民法典第七百零五條明確規(guī)定了租賃合同期限不得超過20年,，超過部分無效。再次,，取得租賃權,，是以支付租金為條件；而居住權的設立既可以是無償?shù)�,，也可以有償,。最后，承租人在得到出租人同意的情況下,，可以將租賃物轉租給第三人,，但是民法典第三百六十九條規(guī)定，居住權不得轉讓,、繼承,。

　　民法典并未禁止出售設立居住權的房屋，但明確了居住權的消滅條件,，即居住權期限屆滿或居住權人死亡,。換句話說，在居住權期限屆滿或居住權人死亡前,，任何人包括新的房屋所有權人都不能影響居住權人對房屋的占有使用,。因此，居住權制度的設定對于房屋租賃和二手房買賣產(chǎn)生了重要的影響,，所以當事人在租房,、購房時不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封,、設立抵押等情況,，還應該向不動產(chǎn)登記部門查驗該房屋上是否設立了居住權，避免出現(xiàn)支付房款后被迫與他人共居甚至住不進去的尷尬境地,。

　　為了避免此類糾紛和風險,，相關人員在簽訂房屋租賃或二手房買賣合同時，應與房屋產(chǎn)權人就房屋是否設立居住權作出特別約定,，明確相應的違約責任,。產(chǎn)權人也應遵循誠實信用原則，向承租人或買受人如實告知房屋的權利登記情況,。

　　以合同設立居住權是最為常見的設立方式之一,。通常，以合同設立居住權的主體多為直系親屬或親友，但簽訂書面居住權合同仍必不可少,。民法典第三百六十七條規(guī)定,，設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同,。居住權合同一般包括下列條款：當事人的姓名或者名稱和住所,；住宅的位置；居住的條件和要求,；居住權期限,；解決爭議的方法。由此可見,，居住權合同屬于要式合同,，通過書面形式訂立也有利于減少和解決糾紛。

　　需要特別注意的是,，根據(jù)民法典第三百六十八條規(guī)定,，設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記,。居住權自登記時設立,。由此可知，登記是以合同設立居住權的必經(jīng)程序,，未辦理登記的居住權合同不產(chǎn)生物權效力,，合同權利人不能取得居住權，只能基于居住權合同向相對人主張權利,，不能對抗第三人。

　　以合同設立居住權一般由當事人雙方共同申請居住權登記,，因此,，建議當事人在合同中明確約定雙方共同辦理居住權登記的時間，以及一方不配合辦理登記的違約責任,，確保居住權設立的實現(xiàn),。另外需要注意的是，法律上并沒有對居住權的期限進行限定,，在簽訂居住權合同時建議約定具體的期限,，明確是否為終身居住權，避免產(chǎn)生爭議,。

　　民法典第三百七十一條規(guī)定,，以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規(guī)定,。也就是說,，法律允許公民以設立遺囑的形式，在自己享有所有權的房屋上為他人設立居住權。遺囑設立居住權,，包括遺囑繼承和遺贈,。

　　上文提到，如果以合同設立居住權,，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同,，如果以遺囑設立居住權，又有哪些遺囑形式可供選擇,？民法典第一千一百三十四條至第一千一百三十九條規(guī)定的遺囑形式既包括自書,、代書、打印等書面形式的遺囑,，又包括非書面形式的錄音錄像和口頭遺囑,。如果選擇以自書遺囑、代書遺囑等遺囑形式設立居住權,，因上述遺囑均為書面形式,，具有嚴格的書寫要求，若遇爭議,，法院可直接對書面遺囑進行審查,。而口頭遺囑缺乏實質(zhì)載體，真實性較難判斷,，若必須通過口頭遺囑設立居住權,，應符合以下三個要件：一是遺囑人立遺囑時處于生命垂危或者遭遇重大意外等緊急情形,；二是應有兩個以上見證人在場見證,；三是危急情況消除后，遺囑人能夠以書面或者錄音錄像形式立遺囑的,，所立口頭遺囑無效,，還需及時變更遺囑形式。

　　此外,，以遺贈設立的居住權,，如果受遺贈人未在法定期限內(nèi)及時作出接受遺贈的意思表示，或未完成遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中的約定義務,，也可能會喪失相應權利,。

　　需要注意的是，遺產(chǎn)是自然人死亡時遺留的個人合法財產(chǎn),。遺囑人在遺囑中設立居住權時,，首先要厘清房屋中是否存在他人的權屬份額，避免因遺囑處分了他人財產(chǎn)而導致居住權未能設立,。并且,，遺囑形式必須符合法定的形式要件,，同時遺囑人在遺囑中要清晰、準確地表達設立居住權的意愿,，包括明確房屋的坐落,，居住權人的姓名、身份證號,，設立居住權的原因,，居住權的期限等，避免因遺囑形式不合法或遺囑內(nèi)容含糊,、有歧義而引發(fā)后續(xù)爭端,。

　　另外，居住權人要注意及時辦理登記,。雖然民法典規(guī)定遺囑人可以通過遺囑設立居住權,，但遺囑屬于私文書證，一般情況下,，遺囑內(nèi)容僅有遺囑所涉人員知悉,，外部人員無從知曉，且所有權與居住權分別指向不同個體,，故因遺囑獲得房屋所有權和居住權的權利人應當在遺囑生效后,，及時前往房屋登記機關辦理權利登記，以產(chǎn)生公示的法律效果,，從而更好地保護自身利益,，也有利于維護房屋所有權交易秩序。

　　與其他房屋權屬登記類似,，申請人向不動產(chǎn)登記機構申請居住權登記時,，應對其提交的申請材料真實性負責。不動產(chǎn)登記機構僅對申請材料是否齊全,、是否符合法定形式進行審查,，排除申請材料中可能存在的疑點。申請人委托他人或中介機構代為辦理的,，應確保簽字真實，否則可能面臨被撤銷登記的風險,。

　　因申請人提交虛假材料造成錯誤登記的,，受錯誤登記影響的利害關系人可以向不動產(chǎn)登記機構申請撤銷或變更，也可以直接提起行政復議,、行政訴訟程序尋求救濟,。如果當事人或利害關系人對居住權登記所依據(jù)的基礎民事法律關系產(chǎn)生爭議，包括對居住權合同,、遺囑,、法律文書等的效力以及不動產(chǎn)的權屬等存在爭議,，應當先提起民事訴訟，再根據(jù)民事案件的判決結果到不動產(chǎn)登記機構辦理更正登記,，或就居住權登記行為申請行政復議或提起行政訴訟,。