北京購房政策調(diào)整優(yōu)化的“靴子”終于落地,。為落實(shí)“更好滿足居民剛性和改善性住房需求”要求，12月14日，北京市住建委,、中國人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局,、北京住房公積金管理中心,、國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)人住房貸款政策的通知》，調(diào)整首套房,、二套房的首付比例,，首套房首付比例統(tǒng)一降至30%，二套房首付比例最低為40%,。

　　此外,，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整，按11月貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）計(jì)算,，首套房貸利率最低為4.2%,。

　　7月24日召開的中共中央政治局會(huì)議上，在談及房地產(chǎn)市場時(shí),，首次提出,，適應(yīng)中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,。

　　一個(gè)月后,，8月31日，中國人民銀行,、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》,，明確首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%,。各城市可根據(jù)房地產(chǎn)市場形勢和當(dāng)?shù)卣�府調(diào)控要求,，自主確定首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

　　“繼‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后,，此次再次調(diào)整相關(guān)政策,，既是落實(shí)央行、國家金融監(jiān)督管理總局文件精神,，也是適應(yīng)北京房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況,，目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求�,！笔凶〗ㄎ�相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,。

　　北京市目前的政策是，個(gè)人購買政策性住房以外的商品房,，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款,，均區(qū)分普通住宅和非普通住宅、首套房和二套房,，執(zhí)行不同的首付比例,。具體而言，個(gè)人購房首套房,，普通住宅首付比例為35%,，非普通住宅首付比例為40%；個(gè)人購買二套房,，普通住宅首付比例為60%,，非普通住宅首付比例為80%。

　　“執(zhí)行差別化的首付比例,，是2017年為抑制投資投機(jī)需求,、落實(shí)‘房住不炒’定位所采取的調(diào)控措施，從當(dāng)時(shí)看也的確穩(wěn)定了市場預(yù)期,，讓樓市快速降溫,。”業(yè)內(nèi)人士分析,，隨著市場形勢發(fā)生變化,，繼續(xù)執(zhí)行當(dāng)年的標(biāo)準(zhǔn),，的確會(huì)誤傷部分購房人，特別是改善型購房人,。

　　通知提出,，自新規(guī)執(zhí)行起，個(gè)人購買政策性住房以外的商品房,，無論是使用商業(yè)性住房貸款還是公積金貸款,，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均為30%,；二套房則按城六區(qū)和非城六區(qū)劃分,，首付比例分別為50%和40%。同時(shí),，貸款最長年限也從25年恢復(fù)至30年。

　　“購買城六區(qū)之外的住房首付比例略低,，這既符合北京城市功能和布局優(yōu)化調(diào)整的要求,，也結(jié)合了近幾年土地供應(yīng)實(shí)際，以促進(jìn)職住平衡,�,！笔凶〗ㄎ�相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近幾年北京在土地供應(yīng)上,，重點(diǎn)是向城市副中心和順義,、大興、亦莊,、昌平等平原新城傾斜,。

　　記者以市民王先生舉例，因?yàn)榧矣卸���,，�?zhǔn)備在大興購買二套房,，房款800萬元。按照新規(guī),，其首付比例從過去的80%降低至40%,，減少了320萬元。

　　北京目前的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，制定于2014年,，包含三個(gè)方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140平方米（含）以下,；實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于39600元/平方米或總價(jià)低于468萬元，五至六環(huán)之間單價(jià)低于31680元/平方米或總價(jià)低于374.4萬元,，六環(huán)以外單價(jià)低于23760元/平方米或總價(jià)低于280.8萬元,。

　　沿用了9年的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，已不適用當(dāng)前形勢。此前,，就有購房人反映,，家有三胎想換套大一點(diǎn)的房子，卻不符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn),，全家壓力很大,。

　　來自中指研究院的一份數(shù)據(jù)顯示，2022年,，北京四環(huán)至五環(huán),、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別為914萬元,、610萬元,、395萬元，均高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn),。

　　新的普通住宅如何認(rèn)定,？根據(jù)通知，仍須滿足三個(gè)方面：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上,；單套建筑面積在144平方米（含）以下,；實(shí)際成交價(jià)格低于確定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中五環(huán)內(nèi)單價(jià)低于85000元/平方米,，五至六環(huán)之間單價(jià)低于65000元/平方米,，六環(huán)以外單價(jià)低于45000/平方米。

　　記者注意到,，對(duì)比新老標(biāo)準(zhǔn),，最大的變化在于價(jià)格，不僅各環(huán)線的單價(jià)上限相比之前均明顯提高,，且不再看總價(jià),。“只看單價(jià)不看總價(jià),，一來是更多惠及‘賣小買大’的改善型家庭,，不因總價(jià)上限被誤傷；二來是有利于控制部分區(qū)域小戶型單價(jià)異動(dòng),�,！庇袑＜艺J(rèn)為。

　　機(jī)構(gòu)人士預(yù)測,，執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后,，目前市場上可被認(rèn)定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。

　　普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后,，對(duì)購房人有何好處,？記者了解到,，在二手房交易中，普通住宅與稅收優(yōu)惠掛鉤,，其中最主要的就是增值稅,。根據(jù)規(guī)定，個(gè)人出售2年以上的普通住宅,，免征增值稅,；個(gè)人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅,，稅率為5%,。

　　新購房的利息負(fù)擔(dān)也將有所減輕。記者了解到,，商業(yè)銀行新發(fā)放房貸利率政策下限也將調(diào)整,，12月15日起新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款將執(zhí)行新的利率政策下限。

　　具體看,，城六區(qū)首套,、二套房利率下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR+10BP（基點(diǎn)）、LPR+60BP,；非城六區(qū)首套、二套房利率下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR,、LPR+55BP,。相較調(diào)整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平,，有明顯下調(diào),。

　　央行最新公布的11月份LPR報(bào)價(jià)，5年期以上LPR為4.2%,。按此計(jì)算,，城六區(qū)首套房、二套房利率下限分別為4.3%和4.8%,；非城六區(qū)首套房,、二套房利率下限分別為4.2%和4.75%。

　　據(jù)悉,，各銀行應(yīng)根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價(jià)自律機(jī)制確定的政策下限,，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素,，按照市場化,、法制化原則，合理確定每筆新發(fā)放房貸利率水平,。