2024年上半年,，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì),，新房銷售表現(xiàn)不佳，二手房“以價(jià)換量”特征明顯,，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍面臨下行壓力,。

　　為穩(wěn)定市場(chǎng),，房地產(chǎn)政策持續(xù)推出，穩(wěn)市場(chǎng),、去庫(kù)存,、防風(fēng)險(xiǎn)成為上半年房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞。在需求端,，放松限購(gòu),，支持住房“以舊換新”，降低首付比例和房貸利率,，將購(gòu)房與生育政策,、落戶政策相結(jié)合等“一攬子”政策相繼出臺(tái)；在供給端,，合理控制和優(yōu)化宅地供應(yīng),，推進(jìn)保交房，支持地方國(guó)企收購(gòu)存量新房,，妥善處置,、盤活存量土地等政策陸續(xù)出臺(tái)。

　　政策效果逐漸釋放,，6月樓市成交有所改善,，但房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的基本面并未扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)信心尚未恢復(fù),。下半年,，房地產(chǎn)政策有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整，各地去庫(kù)存舉措或加快落實(shí),。

　　4月30日,，中共中央政治局會(huì)議首次提出，要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施,；5月17日,，央行發(fā)布多項(xiàng)房貸新政，下調(diào)首付比例和公積金貸款利率,，取消全國(guó)層面房貸利率下限,、推出保障性住房再貸款，同日自然資源部明確準(zhǔn)備出臺(tái)處置閑置,、盤活存量土地政策措施,；6月7日，國(guó)常會(huì)提出要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化,，順應(yīng)人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待,，著力推動(dòng)已出臺(tái)政策措施落地見效，繼續(xù)研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存,、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施,。

　　上半年中央、各部門多次部署房地產(chǎn)工作,，進(jìn)一步明確政策調(diào)整方向的同時(shí),，釋放更加積極的市場(chǎng)信號(hào)，提振市場(chǎng)預(yù)期,。

　　隨著政策調(diào)整窗口進(jìn)一步打開,，地方政策調(diào)整的步伐加快。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì),，截止到6月26日,，各地出臺(tái)房地產(chǎn)支持政策451次，覆蓋230余個(gè)城市,；其中,，新一線城市擔(dān)當(dāng)調(diào)控主力，政策優(yōu)化調(diào)整超90次,。從政策內(nèi)容來(lái)看,，包括放松限購(gòu)限貸、支持住房“以舊換新”,、優(yōu)化公積金貸款政策,、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等。

　　“517”央行房貸政策出臺(tái)之后,，各地加快落地房貸新政步伐,。前述機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，取消房貸利率下限,、降低首付比例的省份已超過(guò)20個(gè),，首付比例進(jìn)入“15%時(shí)代”。北上廣深四個(gè)一線城市全部跟進(jìn),，其中廣州房貸政策相對(duì)更寬松,，北京、上海和深圳首套房首付比例低至20%,、廣州最低15%,，北京、上海和深圳首套房貸利率調(diào)整為不低于5年期以上LPR-45BP,，廣州則取消了房貸利率下限,。

　　今年上半年，重點(diǎn)城市限購(gòu)頻次調(diào)整明顯高于以往,。諸葛數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),，上半年約有53個(gè)城市調(diào)整限購(gòu)政策約155次。一線城市限購(gòu)政策調(diào)整主要集中在優(yōu)化非核心區(qū)域限購(gòu),、支持多子女家庭購(gòu)房,、降低購(gòu)房社�,；騻�(gè)稅年限要求等，除了廣州取消120平方米以上限購(gòu)?fù)�,，北京,、上海和深圳核心區(qū)域限購(gòu)仍較嚴(yán)格。目前,，除了天津和海南之外,，其余城市均已退出限購(gòu)。此外,，優(yōu)化公積金政策及購(gòu)房補(bǔ)貼仍是高頻政策,，占上半年總調(diào)控?cái)?shù)量的近6成。

　　住房“以舊換新”成為上半年各地政策調(diào)控?zé)狳c(diǎn),。中指研究院監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),，截至6月25日，已有超85城推出住房“以舊換新”措施,，包括“國(guó)企收舊換新”和“中介優(yōu)先賣”兩種主流模式,。另外，今年上半年,，特大城市開始將支持購(gòu)房與落戶政策相結(jié)合,，5月以來(lái)，武漢,、杭州,、沉陽(yáng)、南京,、佛山等城市發(fā)文支持買房落戶,。

　　各地需求端支持政策如雨后春筍般涌現(xiàn)，供給端政策也不斷優(yōu)化調(diào)整,。土地是新房供應(yīng)的源頭,，今年4月，自然資源部提出要合理控制新增商品住宅用地供應(yīng),，限制甚至?xí)和��?kù)存量較大城市宅地供應(yīng),，各地供地規(guī)模整體縮減。與此同時(shí),，北京,、上海、深圳,、杭州,、青島、福州等地對(duì)土拍政策進(jìn)行優(yōu)化，涉及突破甚至取消地價(jià)上限,、放松“70/90”政策,、優(yōu)化銷售限價(jià)等。另外,，針對(duì)當(dāng)前盤活房地產(chǎn)存量土地存在的利用難,、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問(wèn)題,，自然資源部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委等部門研究出臺(tái)了18條政策措施。

　　上半年加力去庫(kù)存的政策取向凸顯,。支持地方國(guó)企收購(gòu)已建好未出售新房成為各地力推的去庫(kù)存模式,，為推動(dòng)存量商品房去庫(kù)存，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,。6月20日,，住建部明確，收購(gòu)存量房作保障房的范圍擴(kuò)圍至全國(guó)縣級(jí)以上城市,。

　　克而瑞監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),，6月北京、上海,、廣州和深圳商品住宅成交面積環(huán)比分別增加21%,、66%、48%和38%,，二手房成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)12%,、38%、45%和4%,。包括一線城商品住宅整體成交面積環(huán)比增長(zhǎng)17%,，同比下降19%，成交面積創(chuàng)年內(nèi)單月新高,。6月重點(diǎn)22城二手房成交面積環(huán)比增長(zhǎng)7%,，同比增長(zhǎng)24%。

　　但縱觀上半年,，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整過(guò)程中,。中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，上半年重點(diǎn)100城新房成交面積同比下降約四成,，成交規(guī)模處近年同期低位,，市場(chǎng)活躍度偏弱。二手房表現(xiàn)好于新房,，1～5月重點(diǎn)25城二手房銷售同比下降13%,，6月同比或轉(zhuǎn)增，但二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”特征仍然明顯。

　　東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,，每輪房地產(chǎn)政策放松,，特別是購(gòu)房門檻降低后，都會(huì)釋放一部分剛性住房需求,�,？梢钥吹剑�一線城市和熱點(diǎn)二線城市剛需群體較大,，因此政策拉動(dòng)效應(yīng)較為明顯,；反之，在其他剛性需求相對(duì)較低的城市,，政策刺激效果較弱,。需要指出的是，在樓市預(yù)期未能根本扭轉(zhuǎn)的背景下,，這類剛需釋放過(guò)程往往是脈沖性的,，難以持續(xù)。

　　王青判斷,，下半年房地產(chǎn)政策將延續(xù)漸進(jìn)優(yōu)化模式,，不會(huì)大放大收。政策調(diào)整將主要考慮兩個(gè)因素,，一是有效控制房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響,，重點(diǎn)是防范風(fēng)險(xiǎn)外溢；二是避免有可能引發(fā)后期房?jī)r(jià)大幅上漲的強(qiáng)刺激政策,，特別是要避免將過(guò)多經(jīng)濟(jì)資源投入到房地產(chǎn)行業(yè),，掣肘經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型及高質(zhì)量發(fā)展。

　　中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,，下半年房地產(chǎn)供需兩端政策有望進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整，各地去庫(kù)存相關(guān)舉措或?qū)⒓涌炻鋵?shí),。

　　曹晶晶進(jìn)一步對(duì)政策趨勢(shì)進(jìn)行分析,，在需求端，放開核心城市限制性政策仍是優(yōu)化的重要方向,，預(yù)計(jì)一線城市將繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)政策,。各地降低房貸利率和交易稅費(fèi)等仍有空間,，同時(shí)各地有望加大居民購(gòu)房補(bǔ)貼,。另外參考南京、鄭州住房“以舊換新”模式，并結(jié)合“房票”政策,，下半年或有更多城市出臺(tái)配套政策,，進(jìn)一步促進(jìn)置換需求釋放。

　　在供給端,，曹晶晶表示,，一方面，合理控制以及優(yōu)化新增商品住宅用地供應(yīng)成為政策發(fā)力點(diǎn),，預(yù)計(jì)政策將聚焦優(yōu)化土拍規(guī)則,，取消限價(jià)政策,、取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0限制等；另一方面,，項(xiàng)目“白名單”政策將深入推進(jìn),。除此之外,，各地收儲(chǔ)已建未售新房的節(jié)奏或加快,，收回閑置存量土地,、盤活存量土地的配套政策也有望加速落地。