不過,，由于“認(rèn)房不認(rèn)貸”本身屬于樓市調(diào)整政策的“小布丁”，從北京、深圳,、廣州等城市成交數(shù)據(jù)來看,，放開認(rèn)房不認(rèn)貸的前幾天,，市場(chǎng)情緒很濃厚,，但并沒有維持幾天，后面兩天的成交量出現(xiàn)了大幅下滑現(xiàn)象,。

　　因此,，在新政釋放出的改善群體購(gòu)買力消耗盡之后，市場(chǎng)普遍焦慮下一波購(gòu)買力從何而來,，市場(chǎng)又該由誰來接力,？

　　從9月份各地不斷釋放的優(yōu)化政策來看，樓市紓困政策正朝著我們的預(yù)想發(fā)展——“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后,，全國(guó)范圍內(nèi)取消限售限購(gòu)將逐步展開,。

　　據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，近期政策出臺(tái)頻次有所加快,，9月上旬已有超20省市出臺(tái)政策近30條,，接近8月政策頻次半數(shù)，越來越多的城市將政策調(diào)整的重點(diǎn)集中在放開限售限購(gòu)等政策上,，其中南京,、鄭州、沉陽(yáng),、大連全面取消限購(gòu),，天津限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū),，上海臨港新片區(qū)則對(duì)重點(diǎn)人才放寬購(gòu)房門檻，深圳則放開對(duì)港澳人士的商辦物業(yè)和商務(wù)公寓的套數(shù)限制,。

　　9月7日深夜,，南京官方發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展南京最新舉措》，宣布從9月8日起在玄武區(qū),、秦淮區(qū),、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)四區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買商品房不再需要購(gòu)房證明,。

　　除了解除限購(gòu)?fù)�,，南京樓市最新舉措中還包括調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸、降低存量首套房貸利率,、對(duì)購(gòu)置新房實(shí)施補(bǔ)助、“賣舊換新”補(bǔ)助,，及出臺(tái)集體土地房票安置辦法等一系列“組合拳”,。

　　其中讓市場(chǎng)最為興奮的，無疑是全面取消限購(gòu)與降低首付比例,。作為強(qiáng)二線城市,，南京的政策一直跟進(jìn)得比較快，此前8月份就已經(jīng)將四區(qū)之外的城區(qū)限購(gòu)取消了,，此次又迅速跟進(jìn)政策,，無疑能夠帶動(dòng)其他仍在搖擺的城市跟進(jìn)出臺(tái)全面取消限購(gòu)的政策，促進(jìn)更多城市積極跟進(jìn),。

　　降低首付比例是第二個(gè)強(qiáng)力政策,。此次南京促進(jìn)房地產(chǎn)的新舉措就明確要求落實(shí)首套首付20%、二套首付30%的房貸政策有助于改善購(gòu)房者的購(gòu)房條件,，提高購(gòu)房的可負(fù)擔(dān)性,。

　　目前，除了南京取消限購(gòu)?fù)�,，鄭州,、沉�?yáng)、大連也全面解除限購(gòu)限售,，天津調(diào)整外圍區(qū)域限購(gòu)政策,。其中，鄭州更是在9月12日宣布全面取消限購(gòu),、限售政策,，這是繼4月3日“二環(huán)外全面解除限購(gòu)”后，把限購(gòu)范圍擴(kuò)大到全市,。降低商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付比例要求,，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于20%,，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%。

　　從此,，鄭州的五限“限購(gòu),、限貸、限價(jià),、限簽,、限售”從官方層面只剩下限價(jià)了，二線城市在解除限購(gòu)方面展現(xiàn)出巨大的動(dòng)力與魄力,。

　　南京的大招甚至也開始影響外界對(duì)一線城市的期待,。其實(shí)在上周末，一度傳來廣州要下調(diào)首套房（到20%）和二套房的首付比例（到30%）及貸款利率,。但9月10日官方的報(bào)道出來后,，給那些熱情高漲的購(gòu)房者澆了一盆“溫水”——之所以不是“涼水”，是因?yàn)閺V州還是給到了較大的誠(chéng)意——廣州首套房貸突破LPR下限,，成為首個(gè)突破下限的一線城市,。

　　據(jù)悉最新的政策為，雖然首套房貸首付比例沒有下調(diào)至市場(chǎng)此前期待的二成,，仍為三成,，但利率為L(zhǎng)PR-10%，即4.1%,，廣州成為首個(gè)突破LPR下限的一線城市,。

　　對(duì)二套房的放松是此次政策又一個(gè)亮點(diǎn)。根據(jù)政策,，只要結(jié)清首套房貸,，購(gòu)買二套房可享受與首套房同樣的30%首付比，利率也為L(zhǎng)PR-10%,，這一政策超出市場(chǎng)預(yù)期,，此前這種情況的首付比例為五成。

　　另外,，在廣州有一套房且在供,，首付40%，此前無房或無貸記錄的要五成,，房貸未結(jié)清的可高達(dá)七成,。

　　利率方面，此前二套房利率為L(zhǎng)PR+60基點(diǎn),，這也是此前的全國(guó)二套房利率下限�,，F(xiàn)在廣州二套房利率為L(zhǎng)PR+30基點(diǎn)，下調(diào)了30個(gè)基點(diǎn)，對(duì)于二套房的支持力度是相當(dāng)大的,。

　　目前來看,，二線城市成功走出全面取消限購(gòu)這一步，但一線城市仍在逐步試探,。這種試探除了廣州下調(diào)利率和首付比例外,，上海和深圳也在摸索。

　　上海方面,，9月7日,，上海“臨港新片區(qū)”管委會(huì)宣布：在重點(diǎn)支持單位工作的人才,，購(gòu)房的工作年限要求從6個(gè)月以上縮短為3個(gè)月以上,。與此前動(dòng)輒5年社保年限相比，3個(gè)月的工作年限也算是接近沒有限購(gòu)了,，臨港大概率會(huì)成為上海首個(gè)取消限購(gòu)的區(qū)域,。

　　這種從邊緣區(qū)域開始放松的方式，原先南京也這么干過,，未來不排除北京,、廣州、深圳也在邊緣地區(qū)先這么做,。所以這算是一個(gè)非常積極的信號(hào)，限購(gòu)政策將在一線城市撕開一個(gè)口子,。

　　深圳則放開了港澳臺(tái)人士購(gòu)買商辦物業(yè)和商務(wù)公寓的套數(shù)限制,，港澳人士可以以個(gè)人名義購(gòu)買商辦類物業(yè)，無須注冊(cè)公司,，而且不限套數(shù),、隨便買。深圳的商辦“限外令”已經(jīng)執(zhí)行了16年,，2007年7月深圳下發(fā)“限外令”后,，境外機(jī)構(gòu)只能購(gòu)買用于辦公所需的商品房（辦公類），港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑,、在境內(nèi)工作,、學(xué)習(xí)超過一年的境外個(gè)人只能購(gòu)買一套用于自住的商品房（住宅類）。

　　此外,，一向廣深政策同頻,，不出意外的話，在關(guān)于首付比例及貸款利率方面,，深圳方面也會(huì)積極向廣州靠攏,。

　　從目前房地產(chǎn)政策市場(chǎng)的發(fā)布情況來看，我們可以清晰地看到，沿海的一二線城市提前搶跑,，國(guó)家也把政策都傾向給了這些超大特大城市,。

　　這里面既有經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的需要，一二線城市承擔(dān)起了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇旗手的責(zé)任,，所以在政策上的傾斜不難理解,。另一方面也是因?yàn)椋�影響全�?guó)樓市回暖的重要原因,，是一線城市遲遲不松綁樓市政策,，為全國(guó)樓市形成了一個(gè)堅(jiān)不可摧的天花板，所以要穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)就必須驅(qū)動(dòng)人口向一二線城市匯聚,，并極力穩(wěn)住一二線城市的房?jī)r(jià),。

　　總體來看，一線城市基本上需求量還是比較充足的,，所以刺激政策起效快,，但要維持這種效果需要從工具箱子里不停地掏政策，既要人口,，也要資金,，還要購(gòu)房資格，這里面最重要的是資格,，因?yàn)榇蟪鞘蟹潘闪讼拶?gòu),，會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的虹吸效應(yīng)，中小城市的熱錢,、富裕家庭的錢,，會(huì)加速流向大城市，這樣才能支撐起一二線城市的地產(chǎn)復(fù)興,。

　　二是一線城市回暖后,，二線城市會(huì)跟進(jìn)，甚至搶跑,，因?yàn)槟悴粨尣恍�,，不然人口資金全被一線城市搶走了，所以到年末,，大部分的強(qiáng)二線城市都會(huì)取消限購(gòu),。

　　三是三四線城市的地產(chǎn)復(fù)興仍路途遙遠(yuǎn)，就不能僅限于刺激消費(fèi)端了,，更重要的是國(guó)家層面對(duì)地產(chǎn)開發(fā)商的支撐,，包括但不限于在融資、土地,、稅收,、舊改等方面的支持,。

　　限購(gòu)限售放開后，樓市可能會(huì)回暖,，但要持續(xù)復(fù)興大概率要等到“三道紅線”的解除后,，只有房企能緩過來，整個(gè)市場(chǎng)才能真正緩過來,。